新安晚報  安徽網  大皖客戶端訊  上周末，合肥市住房保障和房產管理局發布消息：該部門與合肥市發展改革委已正式印發《關于調整合肥市區普通住宅小區前期公共物業服務費標準的通知》（以下簡稱《通知》）。按照《通知》，合肥市普通住宅小區前期物業收費標準從11 月1 日起調整，相比此前的標準有明顯提高（11月10 日安徽網報道）。

收費新政： 前期物業費指導價提高

按照《通知》，合肥普通住宅小區前期物業公共服務費標準實行政府指導價管理，根據物業類型和物業服務等級制定基準收費標準，上下浮動不超過20%。各級收費標準具體為：有電梯的住宅甲級1.7 元/㎡·月、乙級1.5 元/㎡·月、丙級1.3 元/㎡·月、丁級1.1元/㎡·月；無電梯的住宅甲級1.2 元/㎡·月、乙級1 元/㎡·月、丙級0.8 元/㎡·月、丁級0.6元/㎡·月。

據了解，此前合肥市普通住宅小區物業服務收費政策是2011 年原合肥市物價局會同合肥市房產局制定的，具體為：有電梯的住宅甲級1.2 元/平米·月、乙級1.1 元/平米·月、丙級1 元/平米·月、丁級0.9 元/平米·月；無電梯的住宅甲級0.7 元/平米·月、乙級0.6 元/平米·月、丙級0.5 元/平米·月、丁級0.4 元/平米·月。對比之后發現，新的前期物業費標準相比此前有了較大提升。

對于此次調整，合肥市發改委、合肥市住房保障和房產管理局曾作出說明：目前，合肥市住宅小區物業服務收費標準偏低，其中物業公共服務費標準已實際執行近13 年。隨著人工費用等的逐年增長，物業服務成本不斷上升，現行收費標準難以保證物業服務企業為業主提供標準化規范化服務，與外省同等城市相比，合肥市物業服務收費也處于低水平。

此外，由于收費標準低，部分物業服務企業通過招投標突破、“酬金制”計費、強制提供所謂“增值服務”等違規方式超標準收取物業服務費，市民反應比較強烈。此外，市民對物業的多元化需求同供給不平衡不充分矛盾日益顯現，目前物業服務收費標準過低，不利于物業服務提高質量水準，難以滿足市民對高品質服務的需求。

市民聲音   小區物業費會普漲嗎？

“我們小區成立了業主大會，物業企業的選聘由業主做主，但我仍然擔心物業費上漲。”家住蜀山區的市民王小姐表示，他們小區前期物業公司被罷免了，現在的物業公司是他們新選聘的，收費標準是1.44元/平方米·月。這個價格就是在之前政府指導價的最高標準基礎上上浮最高比例20%的結果。現在政府指導價上浮了，而物業企業收費一般都會“就高不就低”。按照這個邏輯，以后他們小區是不是根據新的政府指導價，漲到最高2.04元/平方米·月？

有這樣擔憂的并不止王小姐一個。事實上，業內人士也表示，政府指導價雖然指導的范圍有限，但在市場上具有風向標的意義。政府指導價以外的物業服務價格，由業主依據物業服務的內容、檔次等與物業企業具體協商來定，但價格行情可能會受到政府指導價的影響。如果物業企業隨著行業“水漲船高”，提高物業費價格，作為業主方則較為被動。

物業服務能漲起來嗎？

“我們也并不是說物業費越低越好，關鍵是，服務費收費漲了，服務有沒有跟著漲？”市民吳先生這樣表示，現在大家關于物業服務質量對小區房產的保值增值以及居住體驗的提升都有認識，如果物業服務水平高，很多人都愿意花更多錢購買更好的服務。

從客觀來說，隨著經濟社會發展，物業管理成本也有所上漲。有的物業服務企業出現了利潤空間減少、經費不足、減員降質等問題，可能陷入“物業服務質量下降-業主拒交物業費-居住品質進一步惡化”的惡性循環。

事實上，今年7 月至8 月，中消協組織了消費維權志愿者和專業調查人員針對中國內地36 個城市的148 個住宅小區開展了物業服務調查體驗活動。結果顯示，住宅小區物業服務消費者滿意度綜合得分62.59 分，僅處于及格水平。反映出物業公司無論對于設備設施、綠植、垃圾等“物”的管理，還是在安保、門禁、信息公示等“人”的服務方面，與消費者對美好小區環境的期待存在較大差距。

“物業企業其實有另外一條路：服務讓業主滿意、想獲得更好的服務，再根據實際情況適當上調物業費、升級服務。”吳先生說，怕就怕物業企業只知道漲價，服務質量卻是一團糟。目前很多物業服務企業服務水平低下，如果還跟風漲價，就十分需要政府出手干預和監管。

對此，有業內人士建議，合肥明確了物業企業收費的四個等級標準，作為業主，在選聘物業的時候，應盡量細化服務等級和內容，與物業企業簽訂合同，并進行考核，盡量優質優價，低質低價。

政府回應：將用好第三方評價手段

“收費標準有了，服務標準也要規范、落實到位。”有市民表示，物業服務收費要與服務質量掛鉤，對于物業服務質量，政府應該多監督管理，采取有力措施進行考評和督促，確保物業收費“質價相符”。

據了解，合肥市此次給出四檔物業服務的量化指標，包括綜合服務、公共秩序維護、公共區域衛生保潔、公用部位和公用設施設備維護管理、公共綠化養護等5 個方面。比如甲級服務的綜合服務方面要求管理人員每日巡查小區2 次以上，但誰來監督檢查？如果沒有執行到位，該怎么處理？這些方面量化考核較難實現。

對此，合肥市房產部門表示，將組建物業管理行業專家庫，指導各縣(市)、區物業管理部門按照標準開展第三方評價工作。合肥將用好第三方考核評價手段，把評價結果記入物業服務企業和項目經理信用檔案，作為項目創優、物業服務收費標準調整、續簽服務合同等的重要參考依據。

同時將完善守信聯合獎勵、失信聯合懲戒的體制機制，建立信用體系“ 紅黑榜”并定期發布，引導公共資源交易招標單位、開發建設單位、業主大會（業主大會授權的業主委員會）選聘信用良好的物業服務企業。對嚴重失信的物業企業和項目經理堅決實行強制退出，凈化物業管理市場。

名詞解釋：什么是前期物業管理？

首先，這里要明確一下前期物業管理的概念：前期物業管理是指在業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位依法選聘的物業服務企業對企業新建物業實施的物業管理。

《通知》中的物業費標準涉及前期物業服務，實行政府指導價。而政府指導價管理以外的物業服務，實行市場調節價，由業主大會與物業服務企業協商后決定。

前期物業費標準提高，并不等同于提高物業收費。按照《通知》內容，這一標準為政府指導價，是在不具備業主共同決定條件下提供的物業管理價格指導標準，提供的是價格波動區間。物業企業要根據提供的服務收取物業費，并不能以此為理由直接提高物業收費。

另外，《通知》印發前已簽訂前期物業服務合同的普通住宅小區前期物業服務收費標準仍按原合同約定執行，如需調整，需經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數業主同意。

如果你家小區新交付或尚未交付，合同在新規實施之后簽署，此次政府指導價的提高，可能產生較大影響。

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