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大皖新聞訊 新小區(qū)交付超過一半面積的應召開首次業(yè)主大會；首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔；提倡采用信息化技術改進業(yè)主大會表決方式；物業(yè)合同到期前九十日業(yè)主委員會要決定是否繼續(xù)聘用……7月30日，大皖新聞記者從合肥市房產(chǎn)局了解到，該局制定《合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（修訂征求意見稿），現(xiàn)向社會各界公開征求意見。

新小區(qū)交付超過一半面積的應召開首次業(yè)主大會

征求意見稿指出，符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的；首批物業(yè)交付滿三年的。

業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合首次業(yè)主大會會議召開條件，建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或者五分之一以上業(yè)主可以書面向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請成立業(yè)主大會。

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合首次業(yè)主大會召開條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。符合首次業(yè)主大會會議召開條件，三個月內(nèi)未召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或者五分之一以上業(yè)主提交的成立業(yè)主大會書面申請報告之日起四十五日內(nèi)，應當組建業(yè)主大會會議籌備組。籌備組業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、模范履行業(yè)主義務、公正廉潔、具備必要的工作時間。業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的二分之一。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔

征求意見稿明確，建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當配合籌備組開展工作，首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位依法承擔。已歸集籌備經(jīng)費的，籌備組應當制定籌備經(jīng)費預算，向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請預支首次籌備經(jīng)費。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

籌備組應當自組成之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議；籌備組在業(yè)主委員會成立后自行解散；籌備組組成之日起六個月內(nèi)無法召開首次業(yè)主大會會議或者首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組織籌備工作。

業(yè)主大會決定以下事項：確定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；依法改變共有部分的用途或者利用共用部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用等。

提倡采用信息化技術改進業(yè)主大會表決方式

記者注意到，征求意見稿規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。業(yè)主不按規(guī)定繳納專項維修資金、物業(yè)服務費等費用，或者實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權的行使予以限制。

值得注意的是，征求意見稿指出，要提倡采用信息化技術，改進業(yè)主大會表決方式，發(fā)布業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相關公告、通知、決定和信息。倡導通過政府部門搭建的公益性業(yè)主大會投票平臺開展業(yè)主大會表決。

如業(yè)主大會會議提倡采用信息化技術表決，也可以采用集體討論、書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主，無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

物業(yè)合同到期前九十日業(yè)主委員會要決定是否繼續(xù)聘用

征求意見稿還規(guī)定，物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事宜。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會或者其他代管單位應當將《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定的資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：業(yè)主本人、配偶及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)工作的；存在違法違規(guī)裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法違規(guī)占用公共設施、設備、場地等行為的；存在其他違反有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的。業(yè)主委員會違反相關規(guī)定的，嚴重損害業(yè)主權益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以應五分之一以上業(yè)主要求，在三個月內(nèi)指導召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

推進建立業(yè)主委員會主任離任審計制度

征求意見稿指出，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益列支。

此外，征求意見稿還規(guī)定實行業(yè)主委員會工作報告、履職評估和業(yè)主委員會委員履職承諾制度。業(yè)主委員會每年應當向業(yè)主大會述職，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)管理工作有關情況。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導業(yè)主對業(yè)主委員會履職情況進行評估，并將評估結果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

推進建立業(yè)主委員會換屆審計和業(yè)主委員會主任離任審計制度。業(yè)主大會可以組織或者委托第三方開展審計。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督業(yè)主委員會換屆審計以及業(yè)主委員會主任離任審計工作。五分之一以上業(yè)主聯(lián)名要求審計的事項，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織開展專項審計。審計結果應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。審計發(fā)現(xiàn)問題的應當依法追究責任人責任，發(fā)現(xiàn)涉嫌違法犯罪的，依法移交司法機關。

大皖新聞記者 徐琪琪 實習生 梁瑋毓

編輯 陶娜