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小區業委會任期滿了該怎么換屆？如果業委會不作為，能重新選嗎？業委會是不是可以代替業主大會行使職權？……這些問題在《合肥市住宅小區物業管理條例》都有詳細規定，聽“房小宣”來說道說道……

問：小區業委會任期屆滿，仍然不換屆怎么辦？

房小宣：業主委員會逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆；逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆工作。

正常情況下，業主委員會任期屆滿五個月前，應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面告知換屆事宜。街道辦事處、鄉鎮人民政府收到后，應當在業主委員會任期屆滿三個月前，指導成立業主委員會換屆工作小組，并在任期屆滿前，由換屆工作小組組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

問：業委會在任期內有哪些情況，可以重新選？

房小宣：主要有三種情況：第一種，業主委員會連續六個月不依法履行職責，嚴重損害業主權益的；第二種，業主委員會成員人數不足業主委員會組成人員總人數二分之一的；第三種，五分之一以上業主提出重新選舉業主委員會的。這三種情況下，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業主大會召開會議，重新選舉業主委員會。

問：小區業委會是否可以履行業主大會職權？

房小宣：這個不可以。業主委員會是業主大會執行機構，負責執行業主大會的決定事項。未經業主大會表決通過，業主委員會不得有下列行為：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）制定共有資產和公共收益管理與使用辦法；

（三）制定物業服務內容、標準以及收費方案或者需要由全體業主分攤費用的收取標準；

（四）選聘、續聘、解聘物業服務企業；

（五）向有關部門申請改建、重建建筑物、構筑物及其附屬設施；

（六）改變共有物業用途。