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合肥二手房價格回調明顯 專家稱房價合理回歸不太可能大降

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大皖新聞訊    合肥的二手房,從高峰回落的趨勢,仍在繼續。近期,大皖新聞記者走訪合肥二手房市場發現,二手房掛牌量增加明顯,成交量卻并不樂觀,大部分客戶持觀望情緒,整個市場發生了很大變化。對此,業內專家分析認為,二手房特別是學區房價格回調比較明顯,屬于房價的合理回歸;從長期來看,合肥房價將保持平穩態勢,不太可能出現大幅下降。

價格降了 有人歡喜有人憂

合肥一家二手房中介公司,前來咨詢看房的顧客很少。

看了兩年二手房,合肥市民陳波最近終于下手了。“我兩年前賣掉了政務區的房子,想在周邊換一個大戶型,環境比較好的小區。”他坦言,賣了房子之后,經歷了二手房市場的“大起大落”,他和女友也一直在觀望,直到此次下手。

去年以來,陳波看中的小區價格下調了不少,加之現在貸款利率又比較低,他們就把心儀的房子定了下來。為什么不買新房?陳波給出了他的理由。“我們今年要結婚,等不了期房,而且我們喜歡配套比較成熟的小區,這樣生活也比較方便。”

和陳波的購房思路不太相同,張磊剛剛入手了一套老城區的學區房,準備在孩子秋季開學時入住。“我買的是人民巷的一套房子,75平方米,340萬元,價格比高峰期時低了不少。”提起房子的學區,張磊嘴角露出了笑容。張磊告訴記者,他家的換房的計劃一直懸而未決,但家里的兩個孩子要在今年和明年上小學了,所以過完年下定了換房的決心。“我賣掉的是華潤橡樹灣的房子,雖然老城區的房子比較老舊,停車也比較困難,但是為了兩個孩子上學還是值得的。”

有人滿意就有人發愁。“降了50多萬元都還沒賣出去。”郭女士去年掛牌出售一套位于濱湖省府板塊的94平方米三室兩廳的房子,當時掛牌單價每平米3.6萬元,現在降價到每平方米3萬元還是看房者寥寥,她翻看二手房中介顯示的小區近期的成交價都在每平米3萬元以內,5月份僅僅成交了2套。她已經意識到了成交之難,即使一再打折降價。

二手房量價齊跌 進入買方市場

據貝殼平臺的成交系統統計數據顯示,4月份,合肥二手房成交量2127套(僅限于該平臺),與2月份的3532套相比,下跌40%;5月份則與4月份基本持平,二手房成交量為2059套。價格方面,顯示5月份二手房均價為18797元/平方米,環比上月下跌0.6%,同比去年下跌6.3%。

通過近幾個月二手房成交量可以發現,自從2月份成交量飆升之后,合肥的二手房成交量呈逐月下跌態勢。記者發現,6月10日,該平臺成交的二手房為75套,新增房源有673套。從數據上看,目前掛牌量雖然增速放緩,但依然還在緩緩上升,新增帶看量也在下滑,成交量繼續延續下行態勢。

記者在采訪中了解到,目前合肥二手房掛牌量較大,價格較高峰期有所回落,已明顯進入了買方市場。“今年2~3月份,合肥二手房市場有所回暖,這可能來自于疫情導致的需求的長期積累和短期釋放,進入4月份以來新房二手房成交量都有所下跌,市場觀望情緒比較濃厚。”合肥房地產從業者谷一鳴表示,今年以來,他接待的客戶以首次置業的剛需和改善群體為主,占比各40%左右,資產保值、投機為目的客戶觀望情緒濃厚,炒房客比例少之又少。

合肥濱湖新區一中介公司經理段杰表示,由于掛牌量激增,合肥二手房已明顯進入買方市場,客戶的看房周期也由以前的一兩個月延長至兩三個月。“現在很多客戶都去看新房了,部分區域首付比例已經低至兩成,新房的價格還是略低于二手房的。”段杰表示,市場上也有部分二手房以極低價格成交,在一定程度上吸引了部分剛需客戶。

學區房價格回歸理性

記者走訪多家二手房中介門店發現,中介人員基本都是在店里守著電腦等客戶上門,很少有外出帶看的情況。“最近成交量明顯下來了,我們店上個月只成交了七八套。市場好的時候,每個人成交都不止一套。”中皖輝達長江西路店的一名房產經紀人告訴記者,近期二手房價格比較平穩,但成交量下跌明顯,“二手房降價幅度大的主要是學區房,與高峰期相比單價下降一萬元左右。”

德佑陳村路店的一名房產經紀人告訴記者,他所負責的片區,僅僅安居苑小區就有300多套房源掛牌出售,單價均價在3萬多元左右,大戶型的價格更低,而高峰期曾賣到每平米4萬多元,“現在二手房包括學區房供大于求,大約從去年就明顯感覺到,學區房市場降價明顯。”他認為,這是因為前期市場價格虛高,現在是市場回歸理性的表現,現在客戶購買二手房比較看重小區的品質、物業配套等,不僅僅看學區,“老破小的房子肯定是越來越不好賣了。”

“購買學區房的客戶基本都是為了孩子上學,投資客基本沒有了。”陳露在廬陽區環城路內經營了一家二手房中介門店,她告訴記者,每年上半年都是學區房交易的旺季,今年也不例外。經歷了二三月份的銷售小高峰,從四五月份開始銷量還是慢慢回落。

從價格方面來看,學區房價格比此前高峰期時回落了不少。“學區房價格的下降和整個二手房市場疲軟有一定關系,同時也一定程度上受到限購、學位等政策的影響。”陳露表示,目前成交的還是以一居室、兩居室為主,總價大多在300萬元以下。以30多平方米掛戶的學區房為例,在高峰期時價格一度達到270多萬元,現在的價格在180萬至200萬元之間。

房價合理回歸不太可能大降

“今年二季度以來成交量波動較大具有特殊性。”安徽省房地產業協會副秘書長郭紅兵表示,今年一季度成交量較大是由于去年積壓的一些購房需求得到了釋放,二季度回落是預期內的調整,是符合市場規律的正常調整。整體來看,合肥房地產市場還是處于比較健康的狀態。

業內人士認為,近期合肥市場新盤的大量加推對二手房也有一定影響,再考慮到合肥熱門區域一二手房價格倒掛的背景,二手房對于剛需和改善型需求的吸引力將會進一步下降。 不過,該業內人士認為,“二手房掛牌量增速處于合理區間,掛牌價和成交價價差也基本平穩,極少數房源降價并不影響整體價格平穩的態勢。”

針對學區房出現的降價現象,郭紅兵認為,在二手房當中,學區房現在的價格還是比較高的,“像老城區45中的學區房基本都在3萬元每平方米以上,政務區也是3萬多元每平方米,之所以我們感覺它下降,實際上是相對于2020年學區房價格上漲過快后的回調,是正常現象。”他表示,之前學區房購買有相當一部分的投資客,后來政府出臺一系列調控政策,促使學區房出現“降溫”,投資客被擠壓;其次新建學校速度很快,也使得學區短缺的現象得到了一定的緩解。

“當前合肥房地產市場處于穩定態勢,無論是二手房還是新房價格都不大可能出現大幅下降或上漲的情況。”郭紅兵表示,“相對來說,目前中低價位的剛需類二手房好賣一些,而新房市場則是高端改善型的住宅更受歡迎。”他建議,目前是剛需購房者“入市”的好時候,“現在市場上可挑選的房源比較多,而合肥作為一座新興城市,購房者如果期盼著房價大降肯定也是不現實的。”

大皖新聞記者  葉曉  劉旸 攝影報道

編輯  張思平

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