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新安晚報 安徽網(wǎng) 大皖客戶端訊   “太膨脹了，房主10 天加價近20 萬。”合肥市民李女士最近陪朋友看二手房，直言政務(wù)區(qū)部分小區(qū)二手房市場的火熱；在濱湖新區(qū)，“買新房全款才可能選到房”的聲音也在買房人中流傳。另一邊，合肥新站、瑤海等城區(qū)，單價1 萬左右的二手房源掛牌一兩年無人問津的情況不在少數(shù)。2020年年底，冷熱不均、分化加劇，似乎成為合肥樓市最主要的關(guān)鍵詞。

現(xiàn)象  樓市冷熱不均

市民李女士趕在上月底前終于完成了房子的過戶，一顆心才定下來。她告訴記者，整個11 月，她在政務(wù)區(qū)看了不下5 套房，前面幾套沒有買成，都是因為房主臨時加價，最后一套順利簽下，價格也比9 月份看的時候貴了15萬。她的朋友跟她一起看房，動作慢了一些，至今還沒買到，“因為房主漲價太猛”。

記者在二手房平臺貝殼App 上查詢發(fā)現(xiàn)，政務(wù)區(qū)二手房房源不算多，調(diào)價現(xiàn)象較為普遍。有的房源10 月初掛牌價240 萬元，到12 月中旬價格已漲到286 萬元，其間5次漲價。

在濱湖新區(qū)，新房市場的火熱更為明顯。某項目于10 月中旬首開，400 余套房全部賣完，隨后又于11 月、12月加推，也基本售罄。最引發(fā)市場關(guān)注的是項目需全款購房。有如此“高門檻”購房要求的項目，并非只有這一個。事實上，要求全款、高首付購房的項目在濱湖并不鮮見，有些項目甚至流傳“拿著全款找關(guān)系才能買到”這類聲音。

合肥樓市這是大火了嗎？新站區(qū)的張先生并不這么看。他苦惱地告訴記者，自己在陶沖湖附近有一套全新小三房，2018 年11 月份掛牌，每平方米1.2 萬元，如今兩年多了還沒賣掉，“連問的人都很少”。

記者在二手房平臺上查詢發(fā)現(xiàn)，在新站、瑤海等城區(qū)，大量二手房房源掛牌單價在1.2 萬元左右，有些房源甚至單價不足萬元，但成交量較為平淡。

即便是在廬陽、包河等城區(qū)，很多二手房也并不好賣。林先生在南一環(huán)邊上有一套房子，屬于次新房，學(xué)區(qū)一般，掛牌半年多沒賣掉，后來主動降價好幾萬才賣掉，單價約1.8萬元。

“現(xiàn)在好賣的房子基本上是濱湖的新房，以及政務(wù)、蜀山、廬陽等有好學(xué)區(qū)的二手房。其他板塊行情一般，有的甚至橫盤很久了。”在合肥從事多年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的李軍告訴記者，即便在當(dāng)下大熱的濱湖新區(qū)，高層新房起步價幾乎都在“2.2 萬+”，部分熱門小區(qū)二手房均價今年漲到“3 萬+”，但還是有大量二手房不好賣，有些房源掛牌單價只在1.5萬元左右。

背后  區(qū)域分化加劇

那么，合肥樓市到底是什么行情？數(shù)據(jù)可能會告訴大家一些現(xiàn)實。

記者查詢合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1~11 月，新建商品住宅銷售備案119393 套，銷售備案面積為1337.31 萬平方米，比去年同期上升27.95%；二手住宅方面，1~11 月，二手住宅成交71556 套，成交面積671.96 萬平方米，比去年同期下降2.31%。

具體來看，今年因疫情影響，合肥新房市場行情于6月份開始，“啟動”跡象明顯。當(dāng)月，合肥新建商品住宅銷售備案達(dá)14161 套，備案面積167.42 萬平方米，環(huán)比上漲26.96%，同比漲幅高達(dá)76.51%。9 月，這一備案“紀(jì)錄”被打破。數(shù)據(jù)顯示，9 月，新建商品住宅銷售備案達(dá)到14535套。總體來看，6 月以來，合肥新建商品住宅備案套數(shù)集中在1.3萬套左右，備案面積在150萬平方米左右。

二手房方面，市場表現(xiàn)出與新房市場類似的“軌跡”：成交熱度不錯，且每月套數(shù)基本穩(wěn)定，保持在七八千套。其中，11 月二手房成交量達(dá)到峰值，共成交8927 套，面積84.33萬平方米，環(huán)比上漲超過20%，同比上漲高達(dá)78.21%。國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，11 月份，合肥新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，已連續(xù)6 個月上漲；二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，已連續(xù)9 個月上漲。

“今年疫情過后，合肥樓市回暖明顯，整體市場平穩(wěn)。另一方面，由于區(qū)域分化加劇，小行情引發(fā)非常規(guī)的熱度。”安徽清源房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長郭紅兵表示，首先是城市內(nèi)部的區(qū)域分化。合肥土地空間大，各區(qū)域很難平衡同步發(fā)展，因此區(qū)域間出現(xiàn)分化在所難免。目前來看，政務(wù)、濱湖等西、南片區(qū)是價值高地，新站、瑤海等東、北區(qū)域則相反，未受到市場追捧。其次是區(qū)域內(nèi)也出現(xiàn)分化。比如同樣位于濱湖新區(qū)，同樣是高層，數(shù)量不少的存量房源均價在1.8 萬/平方米以下，成交并不踴躍；部分房源則在3 萬元/平方米附近，成交還非常“燙手”。這也是因為后疫情時代，置業(yè)、投資者對房源選擇更為苛刻。地理位置好、生活氛圍成熟、配套好學(xué)校、自然資源豐富的房子更受市場歡迎。熱門區(qū)域、熱門片區(qū)或許會強(qiáng)者恒強(qiáng)，反之弱者恒弱，項目之間的冷熱不均會越來越明顯。

多方信息顯示，今年的合肥樓市整體并未出現(xiàn)如2016 年那般整體大漲的行情，但部分板塊的大波動，包括全款買房、高首付買房、新房一房難求、二手房東坐地起價等現(xiàn)象，還是引發(fā)市民廣泛關(guān)注，且給市場帶來不可忽視的效應(yīng)。那么，這些局部“火爆”到底是如何起來的？

分析

合肥的房子太受歡迎了？

對于引發(fā)合肥樓市局部“火爆”的關(guān)鍵原因，合肥市房產(chǎn)界資深觀察人士王敏認(rèn)為問題出在需求端和供應(yīng)端的雙重作用。

王敏表示，一則，后疫情時代投資收窄，房地產(chǎn)仍然是普通市民存放手上“余糧”的重要方式，也是投資人避險的重要渠道。二則，今年以來，合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，十多年的厚積薄發(fā)之下，在全國都收獲了非常正向的“名聲”，成為很多投資者眼中頗有前景的城市。加之合肥對省內(nèi)其他城市的吸引力也在強(qiáng)化，省內(nèi)其他城市的居民青睞到合肥置業(yè)。這些都導(dǎo)致合肥房地產(chǎn)市場不缺買家。

而當(dāng)下的房地產(chǎn)市場邏輯，早已告別“隨便買都能漲”的時代，板塊和項目成為入手考量的關(guān)鍵。這些需求高度集聚在一些優(yōu)勢、熱門板塊，造成局部“火爆”。

合肥的房子不夠賣了？

從供應(yīng)來看，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，1~11 月，合肥市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積1173.09 萬平方米。截至11 月末，全市結(jié)轉(zhuǎn)可售商品住宅面積為801.47 萬平方米。按過去1 年的月平均成交量計算，全市商品住宅庫存去化周期為7.62個月。

不過，如果分區(qū)域來看，會發(fā)現(xiàn)各區(qū)域的去化周期長短不一。同策咨詢安徽區(qū)域發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11 月，濱湖區(qū)商品住宅存量僅為2.9 個月，與經(jīng)開區(qū)并列全市“最短”。而土地供應(yīng)也直接影響后市。今年，濱湖新區(qū)僅有1 宗住宅用地出讓。這將直接影響到后市新房市場的供應(yīng)，導(dǎo)致置業(yè)人群對濱湖新區(qū)“房子賣一套少一套”的誤判。

安徽清源房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長郭紅兵提醒說，置業(yè)人群不要只盯著新房來判斷一個區(qū)域的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該要看到濱湖新區(qū)目前存量房體量還是非常可觀的。

土地拍賣推高了房價？

也有人提出，土地拍賣是樓市的風(fēng)向標(biāo)，濱湖新區(qū)這一波上漲行情，與土拍市場不無關(guān)系。10 月末，濱湖科學(xué)城BK202005 號地塊出讓，吸引競買人超過20 位。最終，這宗地住宅樓面價雖然只有15277.42 元/平方米，但在扣除31800平方米競自持面積后，實際樓面價超過2萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這塊地直接推高了濱湖售價預(yù)期，引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)。按照常規(guī)來推測，這宗地明年入市后價格大概率超2.5 萬元/平方米。在此情況下，濱湖區(qū)其他在售項目也“聞風(fēng)而動”。

是有機(jī)構(gòu)在推波助瀾？

關(guān)于政務(wù)區(qū)二手房市場近期出現(xiàn)的“超常規(guī)”大漲，市民反應(yīng)頗為激烈。“房東太膨脹了，隨意跳價。”市民章女士說，由于二手房房源在個人手中，定價較為隨意。有的房東坐地起價，市場往往沒法約束，還有一些小區(qū)業(yè)主“抱團(tuán)漲價”。

一些中介機(jī)構(gòu)的操作“套路”，也在二手房市場發(fā)揮作用。章女士最近在看二手房時，明確的訴求是房子價格在300 萬元以內(nèi)，三房或四房，房齡在15年以下，帶有學(xué)區(qū)。她發(fā)現(xiàn)，中介推薦房源十分積極，有些房源明顯不符合她的預(yù)期，也不在她的預(yù)算范圍，仍積極希望她去現(xiàn)場看房。看完房后肯定是無法成交，但中介人員都會要求章女士留下信息，理由是“公司要求證明帶客戶看房了”。結(jié)果章女士發(fā)現(xiàn)，她關(guān)注的小區(qū)房源，APP 上顯示“帶看”次數(shù)非常高。“會讓人覺得這些房源很受歡迎，能催促客人下單。”章女士說，但實際情況真不一定。

限購政策執(zhí)行不嚴(yán)格？

“補(bǔ)繳社保不認(rèn)了。”昨天中午，多家中介機(jī)構(gòu)工作人員向記者反映，最新收到關(guān)于居民個稅和社保補(bǔ)繳及核查的相關(guān)“強(qiáng)調(diào)”：購房資格核查中，對于追溯補(bǔ)繳的個人所得稅或社保繳納證明不予認(rèn)可。記者昨天咨詢合肥市房屋交易管理部門獲悉，合肥市購房資格查詢中一直不認(rèn)可補(bǔ)繳。不過，對于一些因工作調(diào)動或是疫情等原因造成的社保未滿一年、且差距一兩個月的，可以酌情處理，個人寫情況說明后進(jìn)行補(bǔ)繳。

記者了解到，按照合肥的住房限購政策，非合肥本地戶籍購房者，須提供購房之日前2 年內(nèi)在本市市區(qū)逐月連續(xù)繳納1 年以上個人所得稅或社會保險證明。不過，按照合肥的人才購房政策，包括普通高校（含高等職業(yè)院校、技工院校預(yù)備技師班或高級工班）應(yīng)屆畢業(yè)生（含畢業(yè)兩年內(nèi)畢業(yè)生）、年齡在40 周歲以下本科學(xué)歷人員在內(nèi)的7 類人才具有購房資格，社保無需繳滿一年。如果是就業(yè)型人才，要有單位接收且社保滿1 個月；如果是創(chuàng)業(yè)型人才，要有創(chuàng)業(yè)注冊登記的公司。

聲音

能否出臺政策保障剛需？

當(dāng)前合肥房地產(chǎn)市場行情引發(fā)市民廣泛關(guān)注，不少市民通過媒體或12345直通車呼吁政府加強(qiáng)應(yīng)對，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序。

合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局回應(yīng)稱，下一步，該部門將持續(xù)關(guān)注合肥市房地產(chǎn)市場的運行變化，加強(qiáng)統(tǒng)籌研究，做好政策儲備，提高因城施策能力；協(xié)調(diào)市自然資源和規(guī)劃部門，加快熱點區(qū)域居住用地供應(yīng)節(jié)奏，加大居住用地供應(yīng)量，穩(wěn)定市場預(yù)期；嚴(yán)格房價地價聯(lián)動，嚴(yán)控新建商品住房價格，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價；會同市場監(jiān)督管理、民政、公安、網(wǎng)信辦等部門，約談有關(guān)人員和中介機(jī)構(gòu)，打擊各類炒作行為，確保合肥市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

也有市民提出，目前部分開發(fā)商存在篩客情況，低首付客戶被排除在外，而往往這些客戶才是剛需。

從國內(nèi)來看，有部分城市就類似情況出臺了相關(guān)政策。如今年11月，成都發(fā)布《關(guān)于完善商品住房公證搖號排序選房有關(guān)規(guī)定的補(bǔ)充通知》，其中規(guī)定，當(dāng)?shù)怯涃彿咳藬?shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的，全部房源僅向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售，其中無房居民家庭房源不低于房源數(shù)的70%；而當(dāng)?shù)怯涃彿咳藬?shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)1.2倍至3倍之間的，無房居民家庭房源不低于棚改貨幣化安置住戶優(yōu)先后剩余房源的60%。2018年，為規(guī)范商品住房銷售行為，保障消費者合法權(quán)益，杭州市出臺《關(guān)于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》，要求市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項目，應(yīng)一次性公開銷售所有準(zhǔn)售房源，并對“無房家庭”給予傾斜。

合肥是否也能出臺類似的政策？目前仍有待觀察。

本組稿件由 新安晚報 安徽網(wǎng) 大皖客戶端 記者胡霞利 采寫

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本文由大皖新聞客戶端獨家出品，不在新安晚報版權(quán)授權(quán)范圍之內(nèi)。未經(jīng)特別授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。

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本欄目常年法律顧問：安徽天禾律師事務(wù)所 陳軍

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