編者按    8 月14 日，合肥法院開展“獵賴”行動(dòng)，一名女業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，在法院準(zhǔn)備對(duì)其進(jìn)行司法拘留15 天時(shí)，她才還款。生活中，業(yè)主和物業(yè)因物業(yè)費(fèi)引發(fā)的矛盾糾紛不在少數(shù)。僅以合肥市蜀山區(qū)人民法院為例，2016 年全年收物業(yè)與業(yè)主糾紛類案件372 件，2017 年收1395 件，2018 年截至目前已收935 件。絕大多數(shù)為催繳物業(yè)費(fèi)。那么，物業(yè)費(fèi)之爭該如何解決呢？和諧的物業(yè)、業(yè)主關(guān)系又該如何共建呢？

業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒繳物業(yè)費(fèi)。

你說服務(wù)不好，他說收不齊費(fèi)

因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)糾紛，物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主之間的訴訟案件數(shù)量三年來逐年增加

□糾紛案例

物業(yè)服務(wù)有瑕疵

法院不支持滯納金

張先生家住合肥市蜀山區(qū)一小區(qū)，自2014 年2 月開始，他一直未繳納物業(yè)費(fèi)，截至2017 年拖欠物業(yè)費(fèi)已達(dá)四千余元。小區(qū)物業(yè)管理公司因此起訴張先生，要求其立即支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及逾期應(yīng)支付的滯納金，共計(jì)一萬余元。

該物業(yè)服務(wù)公司自2013 年開始為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，按其標(biāo)準(zhǔn)收取不同程度的物業(yè)費(fèi)，并對(duì)逾期繳納物業(yè)費(fèi)進(jìn)行規(guī)定，按每日千分之三收取滯納金。張先生因?qū)ξ飿I(yè)公司服務(wù)質(zhì)量存在異議，自2014年2月28日開始一直未交物業(yè)費(fèi)。

張先生認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同簽訂的程序并不合法，且該物業(yè)公司管理期間并未盡到義務(wù)，安保服務(wù)質(zhì)量低，造成過財(cái)物損壞。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，張先生應(yīng)當(dāng)履行合同義務(wù)繳納物業(yè)費(fèi)。張先生對(duì)物業(yè)服務(wù)有意見可采取與物業(yè)公司溝通，或向相關(guān)部門反映、投訴等方式解決，而不能以長期拖欠物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行抗衡。最終，法院判決被告張先生立即支付原告未繳納的物業(yè)費(fèi)4091元，駁回物業(yè)公司的其他訴訟請求。

更換物業(yè)不知情

業(yè)主不愿交物業(yè)費(fèi)

鮑女士家住在合肥市蜀山區(qū)史河路上一小區(qū)，自2014年10 月起至2015 年11 月，鮑女士一直未繳納物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司起訴至法院。

原來，2014 年9 月19 日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，約定新物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并按約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。但鮑女士辯稱，自己對(duì)物業(yè)公司的更換不知情。此外，鮑女士還反映，自家住宅樓下有多家飯店，產(chǎn)生的油煙和噪音已經(jīng)干擾了自己的生活，而飯店使用的液化氣對(duì)小區(qū)也造成了安全隱患，多次反映，物業(yè)也不出面協(xié)調(diào)解決。

經(jīng)法院認(rèn)定，鮑女士作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)履行所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。鮑女士對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)有意見，可采取向有關(guān)部門、組織反映、投訴等方式予以解決，而不能以長期不交物業(yè)費(fèi)作為抗衡。

最終，法院判決鮑女士應(yīng)支付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)1910元。

物業(yè)服務(wù)不到位

法院判物業(yè)費(fèi)打95 折

湯某某，是合肥市蜀山區(qū)一家小區(qū)的業(yè)主，因物業(yè)服務(wù)合同糾紛案被告上法庭。物業(yè)公司認(rèn)為，因湯某某未按協(xié)議繳納物業(yè)費(fèi)，按協(xié)議約定，其房屋建筑面積為96.8 平方米，應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)3112 元及違約金6132 元，公攤電費(fèi)計(jì)150元，總計(jì)9394元。

但湯某某辯稱，她目前沒有繳納物業(yè)費(fèi)是有原因的。原來，2011 年起她就向物業(yè)公司反映，她家房屋墻角滲水，樓道開裂，小區(qū)道路泥濘難走。她家隔壁還建造了一個(gè)大酒店，每天的油煙和噪音干擾其正常生活，酒店還在她家居室下建造了帶有大鍋爐的浴室，使她家整天處于被爆炸的恐慌中。湯某某還當(dāng)庭提供了照片為證。

法院認(rèn)定，湯某某作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，客觀上服務(wù)瑕疵與業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為存在一定的關(guān)聯(lián)性，故對(duì)原告主張的物業(yè)費(fèi)酌情予以減免，對(duì)原告主張的違約金不予支持。

綜上，法院判定，湯某某支付物業(yè)費(fèi)2956.4元。

□原因分析

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)原因五花八門

通過對(duì)受理案件的梳理發(fā)現(xiàn)，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的原因五花八門。其中，拒繳理由較多的有房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)達(dá)不到業(yè)主的要求、物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會(huì)產(chǎn)生矛盾致使物業(yè)費(fèi)難以收繳、部分業(yè)主惡意欠費(fèi)等原因。

瑤海區(qū)人民法院孫法官在審理案件過程中也觀察到，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，多數(shù)抗辯理由是物業(yè)公司沒有完全盡到物業(yè)合同的管理服務(wù)義務(wù)，比如對(duì)綠化、衛(wèi)生、保潔、公共區(qū)域的維修管理方面提供的服務(wù)不到位，業(yè)主就以滯交物業(yè)費(fèi)的方式處理問題；還有物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的使用，比如設(shè)置廣告欄、物業(yè)用房對(duì)外出租，業(yè)主認(rèn)為這些所得費(fèi)用屬于業(yè)主所有。

“還有近些年來，因?yàn)樾^(qū)停車位緊張，造成的物業(yè)與業(yè)主矛盾，也是拒交物業(yè)費(fèi)的一個(gè)新原因。”蜀山區(qū)法院民庭庭長占峰分析說。

雖然業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，有“充分”的理由，但到達(dá)訴訟階段卻很“理虧”。從實(shí)際判決來看，物業(yè)公司起訴業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的案件，物業(yè)公司勝訴較多，但原則上，物業(yè)公司不會(huì)全額勝訴，法院會(huì)考慮物業(yè)公司管理上存在瑕疵，業(yè)主抗辯理由能成立的話，就會(huì)在物業(yè)費(fèi)上給予打折。

□一組數(shù)據(jù)

物業(yè)糾紛案件數(shù)量激增

日前，記者梳理了合肥市蜀山區(qū)法院近三年來有關(guān)物業(yè)與業(yè)主糾紛的案件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年蜀山區(qū)法院全年收案686件，2016年全年收案372件，2017年全年收案1395件，2018年截止8月5日已收935件，共計(jì)3388件。同一物業(yè)起訴業(yè)主多則20多件，少則1件，訴訟標(biāo)的額從幾百元到幾萬元不等。

矛盾累積拒交物業(yè)費(fèi)

記者也隨機(jī)對(duì)蜀山區(qū)南七街道、經(jīng)開區(qū)錦繡社區(qū)的50名業(yè)主進(jìn)行了問卷調(diào)查，其中約8成業(yè)主坦言自己有過欠交或拒交物業(yè)費(fèi)的行為，其中，多是因?yàn)闃I(yè)主就小區(qū)居住問題找物業(yè)反映或?qū)で蠼鉀Q，未得到妥善處理，從而積累矛盾，以至于最后以拒交物業(yè)費(fèi)為“武器”。最終，經(jīng)過雙方協(xié)商，大部分業(yè)主還是能夠繳清物業(yè)費(fèi)的。

“按物業(yè)規(guī)定是每年3月交費(fèi)，但我是每年年底交，主要是看物業(yè)服務(wù)情況怎么樣。”楊先生家住合肥市政務(wù)區(qū)一小區(qū)，對(duì)于拒繳物業(yè)費(fèi)的行為，他認(rèn)為不是良性互動(dòng)的方式，只能增加業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾，最終傷害的是小區(qū)本身，而且一旦這種矛盾進(jìn)入了不斷升級(jí)的惡性循環(huán)，會(huì)對(duì)小區(qū)造成長期的不利影響，費(fèi)心費(fèi)力，影響生活質(zhì)量。

糾紛案件數(shù)量增長快

“近年來，物業(yè)與業(yè)主糾紛案件數(shù)量上總體呈增長趨勢。”蜀山區(qū)法院民庭庭長占峰告訴記者，這類案件數(shù)量多，有時(shí)候一家物業(yè)起訴就能有幾十件，但標(biāo)的額通常較小，通常以追索物業(yè)費(fèi)為主，幾百元到幾千元之間，數(shù)萬元的都較少。但原被告雙方矛盾積累時(shí)間長，矛盾較深，而這類案件往往調(diào)撤率較高，部分業(yè)主經(jīng)過開庭認(rèn)識(shí)到自己拒交物業(yè)費(fèi)的理由缺乏事實(shí)和法律的依據(jù)，補(bǔ)交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤回起訴，或是經(jīng)法官調(diào)解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意減免部分物業(yè)費(fèi)，雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。

此外，瑤海區(qū)人民法院民庭的孫法官告訴記者，以前物業(yè)公司起訴業(yè)主的案件比較多，近幾年來，業(yè)主起訴物業(yè)公司要求承擔(dān)賠償責(zé)任的案件也在逐年增多，這也是一個(gè)新特點(diǎn)。

“物業(yè)費(fèi)之爭”的問號(hào)該如何拉直

一邊，是有的業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)；一邊，是由于沒有足額收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司吐槽入不敷出，服務(wù)可能因此打折扣。這樣一來，就引發(fā)惡性循環(huán)。那么，該如何緩解“物業(yè)費(fèi)之爭”？業(yè)內(nèi)人士表示，只有業(yè)主和物業(yè)公司雙方都遵循市場規(guī)則，物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”，才能緩解矛盾，實(shí)現(xiàn)共融共治。

和諧美好的小區(qū)環(huán)境，需要業(yè)主和物業(yè)公司明晰權(quán)責(zé)、共同維護(hù)。

關(guān)鍵詞：業(yè)主

拒交錢？這是應(yīng)盡的義務(wù)

省物業(yè)管理協(xié)會(huì)人士表示，無論從政策還是法律關(guān)系來看，業(yè)主都有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，業(yè)主有“按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”的義務(wù)。業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交，也可以申請調(diào)解，或者提起訴訟。

從法律關(guān)系來說，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)也表現(xiàn)為合同的履行。業(yè)主和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定具體的費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和辦法，雙方形成契約關(guān)系，業(yè)主有被服務(wù)的權(quán)利，也有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。事實(shí)上，物業(yè)管理服務(wù)還具有使房屋保值增值的功能。業(yè)主應(yīng)培養(yǎng)“花錢買服務(wù)“的意識(shí)。

不滿意？先搞清維權(quán)對(duì)象

部分業(yè)主認(rèn)為，對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意就可以不交物業(yè)費(fèi)。而如果探究背后的責(zé)任主體，則較為復(fù)雜——有些業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問題比如漏水等原因不交物業(yè)費(fèi)，其實(shí)是混淆了開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任；有些則是因?yàn)闃I(yè)主之間矛盾處理不到位，遷怒于物業(yè)公司。

另外一種，則是因?yàn)椴粷M物業(yè)公司的服務(wù)水平或服務(wù)方式。比如有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司沒有按照合同約定提供服務(wù)，收了錢”不辦事“或是”少干事“；有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司沒有按照規(guī)定辦事，存在不規(guī)范、不透明的操作。

省物業(yè)管理協(xié)會(huì)人士表示，業(yè)主維權(quán)前一定要知道維權(quán)的對(duì)象，明晰責(zé)任是前提。如果是前者，可能并不都是物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司一起積極尋求解決辦法；如果是后者，則應(yīng)采取有力的手段維護(hù)合法權(quán)益。

維權(quán)難？立好規(guī)矩留證據(jù)

如果物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)管理缺失，業(yè)主可以根據(jù)合同條款及《合同法》相關(guān)規(guī)定，科學(xué)舉證、依法維權(quán)。安徽事茂律師事務(wù)所資深律師王明紅表示，業(yè)主一定要重視合同的簽訂?，F(xiàn)實(shí)操作中，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽署合同，業(yè)主應(yīng)充分行使自己的權(quán)利，選出合格的業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司時(shí)，要與業(yè)主充分溝通協(xié)商；另一方面，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，權(quán)利義務(wù)關(guān)系要明確，特別是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)要量化，比如明確物業(yè)服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等。此外，在合同中最好設(shè)定考核標(biāo)準(zhǔn)和形式，達(dá)標(biāo)了才能收取物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主應(yīng)對(duì)合同以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)加深理解，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司未按照合同約定提供服務(wù)，應(yīng)注意保留原始證據(jù)，同時(shí)適當(dāng)保留照片、數(shù)據(jù)電文、錄音錄像等證據(jù)作為佐證。

不過目前來看，業(yè)主維權(quán)手段單一、法律知識(shí)較為缺乏、舉證能力較差，導(dǎo)致維權(quán)能力普遍較薄弱。

關(guān)鍵詞：物管

收錢難？先練好自身內(nèi)功

除去部分業(yè)主存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)外，大多數(shù)居民對(duì)物業(yè)費(fèi)繳納有爭議的原因還在于對(duì)物業(yè)服務(wù)水平的不滿：一方面認(rèn)為物業(yè)公司收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不匹配，質(zhì)價(jià)不相符；另一方面認(rèn)為收費(fèi)不透明。

對(duì)于物業(yè)公司來說，緩解矛盾首先要自身“過硬”，努力提高服務(wù)水平。在合肥從業(yè)20多年的安徽長城物業(yè)負(fù)責(zé)人盛海珍說，物業(yè)服務(wù)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工是成本的大頭，占比可達(dá)90%以上。“20年前，在合肥招一名保安可能每月800元即可；現(xiàn)在，招一名中老年保安每月至少也在1700元以上，這還不包括社保等費(fèi)用。”盛海珍說，低利潤高成本容易帶來惡性循環(huán)，導(dǎo)致目前行業(yè)內(nèi)企業(yè)水平參差不齊，整體行業(yè)美譽(yù)度不高。不過也應(yīng)看到，目前合肥口碑和服務(wù)好的物業(yè)公司越來越多，這也證明物業(yè)公司是可以做到“名利雙收”的，關(guān)鍵還在于提高自身服務(wù)水平。此外，對(duì)于物業(yè)收支公示，比如居民較為關(guān)注的公共收益歸屬用途等，企業(yè)應(yīng)在合理范圍內(nèi)做好信息公開，實(shí)現(xiàn)信息對(duì)稱，緩解與業(yè)主的矛盾。

溝通難？可做好書面?zhèn)浒?/strong>