最近，杭州的拱墅萬達廣場被曝將被出售，掛牌價格14.8億元，引發(fā)諸多關(guān)注。

在杭州，大宗交易市場中商業(yè)綜合體并不常見。

上一個關(guān)注度較高的商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)讓，是經(jīng)歷了八輪法拍、最終成交價比首拍價打了3.6折的藍鉆天成。而在大宗交易市場更加成熟、開放的上海，優(yōu)質(zhì)綜合體的出售不是新鮮事，實力民企、地方國資、保險機構(gòu)等齊聚場上，分一杯羹。

報價14.8億元

拱墅萬達廣場尋買家

拱墅萬達廣場14.8億元尋求買家的消息一出，讓不少城北居民感到唏噓。

拱墅萬達廣場是萬達集團在杭州打造的首座萬達廣場，在建造期間，憑借強大的商業(yè)品牌效應(yīng)，所在祥符板塊一度被周邊的開發(fā)商命名為“萬達板塊”。

2014年12月拱墅萬達廣場開業(yè)，成為區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)體。過去十年，拱墅萬達廣場憑借親民、豐富的招商運營，始終保持著不錯的人氣。根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計，拱墅萬達廣場2023年銷售額達到10億元，在城北區(qū)域的綜合體中表現(xiàn)尚可。

據(jù)網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布的拱墅萬達廣場出售信息，項目出售面積約14萬㎡，近三年商場租金收入都超1億元。

最近另一個被熱議的綜合體是位于勾莊的北城上億廣場。近日，阿里資產(chǎn)拍賣平臺發(fā)布了“哈爾濱銀行大連分行關(guān)于杭州市余杭區(qū)良渚街道億萃城上億廣場的掛牌詢價”，欲處置抵押物或債權(quán)，價格為43440萬元。目前項目處于詢價洽談階段。

雖然北城上億廣場并非開發(fā)商直接掛牌出售，但根據(jù)詢價公示，該抵押物可整體轉(zhuǎn)讓，意味著項目或許也將面臨易主。

是誰在豪擲億金

收購杭州的大宗商業(yè)資產(chǎn)

不論是萬達還是上億，出售旗下商業(yè)或債權(quán)的原因，都逃不過公司的資金困境。

最近幾年，萬達一直身處資金緊張的漩渦。2017年開始，萬達集團開始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營，從原本的重資產(chǎn)拿地、建造萬達廣場，轉(zhuǎn)型為商業(yè)運營管理，為第三方提供設(shè)計、建設(shè)、招商、運營，靠運營和租金盈利。而最近幾年，出售萬達廣場的信息層出不窮，根據(jù)不完全統(tǒng)計，萬達已經(jīng)出售了超過20座萬達廣場，其中不乏北京、上海等一線城市的項目。

前不久，萬達集團新增一則股權(quán)凍結(jié)信息，被執(zhí)行企業(yè)為北京萬達文旅產(chǎn)業(yè)有限公司，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額高達1億元，可見資金緊張的局面仍然沒有緩解。

而上億企業(yè)集團早在2019年就成為被執(zhí)行人，多年來債務(wù)糾紛不斷。2020年，崇賢上億廣場三次上架法拍平臺，價格從8億元降至6.4億元，仍流拍。杭州的上億soho、彩虹郡等項目，都曾經(jīng)歷延期交付。

戴德梁行浙江區(qū)域公司總經(jīng)理湯耀光告訴錢報記者，杭州大宗交易中，商業(yè)占比約10%左右，遠低于上海。

湯耀光透露，今年上半年杭州大宗商業(yè)資產(chǎn)的買家主要是保險機構(gòu)與自用買家兩類。“這兩類客戶的需求不同，保險機構(gòu)主要是為了收購資產(chǎn)包，他們對租金回報率的要求也會相對較高，一般要求在6%~10%不等；而自用型買家更多是為了布局核心地段項目，往往對租金回報率不敏感。”

世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理何達表示，目前杭州大宗資產(chǎn)交易市場相對還不太成熟，除了常見的金融機構(gòu)買家之外，浙江一些實體經(jīng)濟的民營企業(yè)也會在杭州配置大宗商業(yè)資產(chǎn)。

市場或接近見底

上海大宗交易市場活躍

和杭州相比，上海的大宗資產(chǎn)交易要活躍得多。

何達分析說，隨著近幾年很多產(chǎn)業(yè)更新迭代，在轉(zhuǎn)型過程中一些企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問題，有些出于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型考慮，會處置相關(guān)資產(chǎn)。而相比其他城市，上海城市能級更高，不少大宗資產(chǎn)性價比和回報率都較高。“上海的很多項目回報率在6%甚至更多。對于投資者來說安全邊際性也更高。”

今年上半年，上海就有不少知名商業(yè)與酒店被出售。上海最大的單體商業(yè)購物中心——南翔印象城MEGA，經(jīng)過股權(quán)交易后，萬科印力集團僅保留2%股份，新加坡政府投資公司持有98%股份。有“亞洲市值最大且交投流通量最高的房地產(chǎn)投資信托基金”之稱的領(lǐng)展，以23.83億元向萬科收購上海七寶萬科廣場50%權(quán)益，今年7月項目已更名為七寶領(lǐng)展廣場。

近期，多地國資企業(yè)也紛紛赴上海買樓，新疆國資收購上海華旭國際大廈（Plaza336）， 河南國資則收購了上海星光耀大廈。來自江蘇省、浙江省等長三角地區(qū)省份亦有國資企業(yè)在上海購置寫字樓。

戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上海市大宗交易市場成交總額和成交單數(shù)分別為208億元、32單。內(nèi)資買家成為市場主力，按成交總額占比約78%，按成交單數(shù)占比為90%。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年上半年，上海市物業(yè)投資市場達成50筆交易，交易金額共計323.3億元，上半年約12%的交易位于陸家嘴、南京西路等傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)。這其中，企業(yè)買家占據(jù)半壁江山，其中接近四成交易為投資屬性。

“大宗交易頻繁，說明資本在背后不斷涌動，主要還是因為價格降到大家的心理價位了。另外，現(xiàn)在有不少專家認為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)接近了谷底，對于市場信心的提振還是有幫助的。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，只有在下行市場中，才比較容易買到一些優(yōu)質(zhì)大宗資產(chǎn)。他預(yù)判，上海今年的大宗市場活躍度可能會高于去年。（據(jù)潮新聞）