近日，南京大學(xué)被質(zhì)疑出租“違建”給商戶經(jīng)營(yíng)。紅星新聞?dòng)浾卟稍L得知，涉事房屋位于江蘇省南京市鼓樓區(qū)漢口路42號(hào)，質(zhì)疑系由該房屋的租賃糾紛引發(fā)。

南京驥記餐飲管理有限公司（下稱“驥記公司”）負(fù)責(zé)人吳淮寧告訴紅星新聞?dòng)浾撸湓窃摰昝娴某凶馊耍驗(yàn)樽赓U分歧，南京大學(xué)將其訴至法院，在法院審理過(guò)程中，其發(fā)現(xiàn)南京大學(xué)無(wú)法提供該房屋的合法產(chǎn)權(quán)證明，而相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)查詢結(jié)果證明顯示，該土地的土地用途為科教用地，房屋結(jié)構(gòu)、用途、層數(shù)、建筑面積均為“/”。

在吳淮寧看來(lái)，這說(shuō)明這塊地上“不應(yīng)該存在房屋的”，出租給他們的房屋是違建，而根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，違建是不能用于出租的，“我們將這個(gè)情況也向紀(jì)委舉報(bào)過(guò)，目前還沒(méi)有回復(fù)。”吳淮寧還表示，目前針對(duì)租賃糾紛案件，已向江蘇省高院遞交再審申請(qǐng)。

南京大學(xué)與驥記公司訴訟官司的生效判決顯示，南京市鼓樓區(qū)法院認(rèn)定漢口路42號(hào)的登記所有權(quán)人為南京大學(xué)。對(duì)于房屋是否有房產(chǎn)證、是否是“違建”，南京大學(xué)一方姓處長(zhǎng)在接受紅星新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示：“可以了解一下高校辦理房產(chǎn)證現(xiàn)狀，有多少房子有房產(chǎn)證。”

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高校“違建”有一定特殊性，和歷史沿革有關(guān)系，其處置的基本原則應(yīng)考慮歷史和現(xiàn)實(shí)，從保護(hù)師生公共利益的角度進(jìn)行，同時(shí)也要符合教育用地和教育政策的相關(guān)要求。

房屋租賃產(chǎn)生糾紛

漢口路42號(hào)位于南京大學(xué)鼓樓校區(qū)西南角，是一幢兩層的店面，目前一半遮著綠色圍擋，一半開(kāi)了一間咖啡廳和其他商鋪。在此之前，驥記公司曾經(jīng)租賃這里開(kāi)過(guò)包子鋪和餐館。

漢口路42號(hào)房屋現(xiàn)狀

鼓樓區(qū)法院的生效判決顯示，2016年4月，南京大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)（甲方）與驥記公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方提供漢口路42號(hào)、面積約為400平方米的營(yíng)業(yè)用房以及約300平方米的空地，并提供足夠的水電設(shè)施；乙方不得轉(zhuǎn)讓，不得超范圍經(jīng)營(yíng)，否則甲方有權(quán)終止合同并沒(méi)收押金一萬(wàn)元；乙方對(duì)房屋涉及到外立面、房屋結(jié)構(gòu)的裝修，必須提交后勤集團(tuán)及學(xué)校相關(guān)部門審批；租期三年，合同一年一簽，租金為588000元/年。

吳淮寧表示，簽訂租賃合同后，該房屋用于經(jīng)營(yíng)王興記包子店和餐館，還將部分房屋轉(zhuǎn)租給了王某某。

2017年和2018年，南京大學(xué)房地產(chǎn)管理處（下稱南大房管處）分別又簽訂了兩份《協(xié)議書(shū)》，內(nèi)容與前述《房屋租賃合同》基本相同。2019年1月21日，南大房管處向驥記公司發(fā)送《違約通知書(shū)》，稱“因貴司擅自改變經(jīng)營(yíng)范圍及轉(zhuǎn)租的行為已構(gòu)成違約，達(dá)到了我方可以依法解除合同的條件，據(jù)此，我方有權(quán)依據(jù)相關(guān)法律及合同追究貴司的法律責(zé)任”。

2019年5月21日，南大房管處向驥記公司發(fā)送《租賃合同到期通知書(shū)》，載明：漢口路42號(hào)經(jīng)營(yíng)用房及空地將于6月30日到期，且雙方未就續(xù)約事宜達(dá)成一致。同時(shí)該通知書(shū)還催繳驥記公司2019年1月到6月的房租。

對(duì)此，吳淮寧一方的說(shuō)法是：“我們當(dāng)時(shí)是長(zhǎng)租這個(gè)房子的，所以裝修改造花了幾十萬(wàn)，我們提出走可以，把裝修錢還給我們，或者我們把房子拆成原樣，后來(lái)他們答應(yīng)包子鋪占用的面積可以繼續(xù)給我們經(jīng)營(yíng)，不過(guò)這個(gè)協(xié)議是口頭約定的。”

因?yàn)樽赓U問(wèn)題，雙方分歧越來(lái)越大。

訴訟牽出“無(wú)房產(chǎn)證”疑問(wèn)

由于雙方分歧一直未得到解決，南京大學(xué)將王興記包子店和驥記公司分別起訴至法院。

起訴王興記包子店的訴訟，2022年5月10日，鼓樓區(qū)法院作出一審判決：判決王興記包子店在判決生效十日內(nèi)搬離漢口路42號(hào)房屋，并支付搬離之前的占用費(fèi)。王興記包子店提出上訴后，南京市中級(jí)法院維持了一審判決。

在南京大學(xué)起訴驥記公司的訴訟中，則牽扯出另外一個(gè)話題：由于南京大學(xué)無(wú)法提供有效的原件房產(chǎn)手續(xù)證明出租給驥記公司的漢口路42號(hào)房屋擁有合法的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)而引發(fā)驥記公司對(duì)該房屋是“違建”，依法不能對(duì)外出租的質(zhì)疑。

吳淮寧對(duì)紅星新聞?dòng)浾弑硎荆骸捌鋵?shí)最早我們?cè)谵k理包子鋪的營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，因?yàn)橄嚓P(guān)部門需要用到產(chǎn)權(quán)證，我們就找到南京大學(xué)要產(chǎn)權(quán)證，（對(duì)方）先是給了一份南京市公有房屋/國(guó)有土地使用權(quán)證情況附頁(yè)的復(fù)印件，但上面房屋坐落一行寫(xiě)的是漢口路22號(hào)，也就是南京大學(xué)所在地。相關(guān)部門表示不能用，他們又給了一份附頁(yè)復(fù)印件，上面房屋坐落一行寫(xiě)的漢口路22-42號(hào)，兩份文件除了房屋坐落處不同，其他甚至編號(hào)都相同。”

“雖然我們也覺(jué)得奇怪，但是拿著第二份復(fù)印件順利辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，所以也就沒(méi)多想，畢竟覺(jué)得那么大一所高校，不可能拿違建出租給我們。但是到了我們對(duì)簿公堂的時(shí)候，他們始終拿不出房屋的產(chǎn)權(quán)證，我們就覺(jué)得有問(wèn)題了，直到訴訟中，南京市不動(dòng)產(chǎn)檔案管理中心出具了一份《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明》，我們才肯定這所房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，是違建。”吳淮寧說(shuō)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明》顯示漢口路42號(hào)土地用途為“科教用地”

南京市不動(dòng)產(chǎn)檔案管理中心出具的《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明》顯示，漢口路42號(hào)的土地用途為“科教用地”，其房屋結(jié)構(gòu)、用途、層數(shù)、建筑面積均為“/”。“‘/’的意思就是沒(méi)有房子，那出租給我們的房子不就是違建嗎？”吳淮寧說(shuō)。

對(duì)于雙方的糾紛，鼓樓區(qū)法院于2022年9月作出一審判決。因驥記公司注銷，法院判決驥記公司股東支付南京大學(xué)租金274000元及違約金，房屋占用使用費(fèi)735000元。南京中院二審維持原判。

不過(guò)，對(duì)于漢口路42號(hào)房屋有無(wú)產(chǎn)權(quán)證以及吳淮寧提到的相關(guān)證據(jù)如何認(rèn)定，判決書(shū)在事實(shí)認(rèn)定部分有如此記錄：本院對(duì)南京大學(xué)起訴王興記包子店一案作出判決，南京中院維持了該判決，該判決認(rèn)定漢口路42號(hào)的登記所有權(quán)人系南京大學(xué)。

鼓樓區(qū)法院一審判決書(shū)

“與王興記包子鋪的訴訟中，雙方?jīng)]有對(duì)這件事產(chǎn)生爭(zhēng)議，以之前判決中的一句話來(lái)作為我們這次爭(zhēng)議認(rèn)定的理由，不合理。相關(guān)法律明確載明了違建是不能出租的，這是我們這起案件的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。”吳淮寧說(shuō)。

據(jù)悉，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。同時(shí)，《南京市房屋租賃管理辦法》第九條規(guī)定的房屋不得出租的情形，就包括“無(wú)房屋權(quán)屬證書(shū)或者其他房屋權(quán)屬材料的”。

紅星新聞?dòng)浾吡私獾剑瑢?duì)于南京大學(xué)涉嫌出租違建的問(wèn)題，吳淮寧還曾向紀(jì)委進(jìn)行過(guò)舉報(bào)。

回應(yīng)：“大學(xué)有多少房子有房產(chǎn)證”

針對(duì)上述問(wèn)題，紅星新聞?dòng)浾卟稍L了南京大學(xué)資產(chǎn)管理處方姓處長(zhǎng)。方姓處長(zhǎng)表示：“鼓樓區(qū)法院、南京中院（分別）的一審、二審判決都已生效。對(duì)方也走過(guò)審判監(jiān)督程序，也駁回了。”

紅星新聞?dòng)浾吡私猓跖d記包子鋪向南京中院提出的再審申請(qǐng)確被駁回，驥記公司股東之一張某某向江蘇省高級(jí)法院提出的再審申請(qǐng)，江蘇高院尚未出具書(shū)面答復(fù)。不過(guò)，南京中院于今年8月21日向張某某出具了一份《申請(qǐng)?jiān)賹彴讣屆骱罚渲刑岬剑耗惴街鲝埛课輰儆谶`章建筑，故涉案合同無(wú)效，并未提供證據(jù)證明有行政機(jī)關(guān)對(duì)涉案房屋作出違建或不合法的認(rèn)定。

針對(duì)《申請(qǐng)?jiān)賹彴讣屆骱罚瑥埬衬骋蚕蚰暇┲性哼f交了一份《釋明函回復(fù)》稱：訴訟期間，南京大學(xué)始終未當(dāng)庭出示過(guò)涉案房屋權(quán)屬的原件，故此涉案房屋應(yīng)屬違法建筑。

在采訪過(guò)程中，紅星新聞?dòng)浾呦蚍叫仗庨L(zhǎng)提出，能否出示漢口路42號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)證原件，以證明該房屋不是違法建筑。方姓處長(zhǎng)回復(fù)稱：“辛苦您查一下，大學(xué)有多少房子有房產(chǎn)證。”記者詢問(wèn)：“這句話的意思是否說(shuō)明房子確實(shí)沒(méi)有房產(chǎn)證？”方姓處長(zhǎng)表示：“希望可以先了解下高校的房產(chǎn)證辦理現(xiàn)狀。”

此外，方姓處長(zhǎng)還表示：“42號(hào)原租戶長(zhǎng)期租用我校房產(chǎn)，存在違規(guī)違約轉(zhuǎn)租，還拖欠租金。長(zhǎng)期協(xié)商無(wú)果，只得通過(guò)訴訟途徑解決。二審判決早已生效，目前，他們提起的再審程序也已終結(jié)。他們應(yīng)該想辦法執(zhí)行判決。”

紅星新聞了解到，目前相關(guān)案件已進(jìn)入執(zhí)行程序，有被執(zhí)行人員已經(jīng)被法院限制高消費(fèi)。

業(yè)內(nèi)人士：高校“違建”有一定特殊性

紅星新聞?dòng)浾咦⒁獾剑咝３鲎狻斑`建”，此前出現(xiàn)過(guò)先例。

2020年7月，華商報(bào)報(bào)道了西安電子科技大學(xué)的類似事件。根據(jù)該報(bào)道，西安電子科技大學(xué)門面房曾多次被認(rèn)定違建未拆除，多次轉(zhuǎn)租，造成了租賃糾紛。

知名房地產(chǎn)專家、易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，高校之所以出現(xiàn)違建項(xiàng)目，和高校本身的特殊性、高校歷史沿革、高校住房政策等有關(guān)系。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，就高校歷史沿革而言，一些高校的住房等物業(yè)在不同歷史時(shí)期建造，內(nèi)部的高校管理制度也會(huì)發(fā)生變化，一些物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬也不清晰，這就造成了一些項(xiàng)目存在不清晰的地方。另外這也和高校住房政策等有關(guān)系，一些高校本身需要解決較多的師生住房等問(wèn)題，進(jìn)而可能造成了違建。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，至于說(shuō)高校涉嫌出租“違建”，問(wèn)題就更復(fù)雜。比如說(shuō)從收入來(lái)源來(lái)說(shuō)，此類項(xiàng)目也可能作為高校的一類重要固定資產(chǎn)進(jìn)行管理。他建議對(duì)于此類特殊領(lǐng)域，房管部門和教育部門應(yīng)該聯(lián)合起來(lái)，其處置的基本原則應(yīng)考慮歷史和現(xiàn)實(shí)，從保護(hù)師生公共利益的角度進(jìn)行，同時(shí)也要符合目前各地教育用地和教育政策的相關(guān)要求。