大皖新聞訊  首批物業交付滿三年的，應召開首次業主大會；業主表決權按照面積和人數計算；業主大會表決方式提倡采用信息化技術；推進建立業主委員會換屆審計制度……11月1日，大皖新聞記者了解到，《合肥市業主大會和業主委員會指導規則》（下稱《指導規則》）正式印發。

符合這些條件應召開首次業主大會

《指導規則》明確，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的；首批物業交付滿三年的。業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

符合首次業主大會會議召開條件，三個月內未召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府在接到建設單位、前期物業服務企業或者五分之一以上業主提交的成立業主大會書面申請報告之日起四十五日內，應當組建業主大會會議籌備組。

建設單位和前期物業服務企業應當配合籌備組開展工作，首次業主大會會議的籌備經費由建設單位依法承擔。已歸集籌備經費的，籌備組應當制定籌備經費預算，向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請預支首次籌備經費，街道辦事處、鄉鎮人民政府核實并劃撥首次籌備經費預支款。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公示，接受全體業主監督。

業主表決權按照面積和人數計算

《指導規則》明確，業主的表決權按照面積和人數計算。專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照兩者之和計算。業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

業主未按照物業服務合同約定交納物業服務費用，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

業主大會表決提倡采用信息化技術

業主大會表決方式提倡采用信息化技術，也可以采用集體討論、書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人或者其委托的代理人簽名。

業主因故不能參加業主大會會議的，可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面或者數據電文委托書，載明委托事項、委托權限及期限。未參與表決的業主，其投票權數不計入參與表決票。

物業服務合同期限屆滿前九十日，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的，應當與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；業主大會決定不續聘的，應當及時告知物業服務企業并在物業管理區域內公告。

有違建行為的業主不得加入業委會

業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員候選人：業主本人、配偶及其近親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業工作的；存在違法違規裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法違規占用公共設施、設備、場地等行為的；存在其他違反有關法律、法規、規章規定行為的。

未經業主大會表決通過，業主委員會不得有下列行為：制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；制定共有資產和公共收益管理與使用辦法；制定物業服務內容、標準以及收費方案或者需要由全體業主分攤費用的收取標準；選聘、續聘、解聘物業服務企業；向有關部門申請改建、重建建筑物、構筑物及其附屬設施；改變共有物業用途。

業主委員會違反前款規定的，物業管理部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，拒不改正的依法撤銷，并向全體業主通告；嚴重損害業主權益的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以應五分之一以上業主要求，在三個月內指導召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

推進建立業委會換屆審計制度

業主委員會每年應當向業主大會述職，并向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送物業管理工作有關情況。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業主對業主委員會履職情況進行評估，并將評估結果在物業管理區域顯著位置公示。

推進建立業主委員會換屆審計和業主委員會主任離任審計制度。業主大會可以組織或者委托第三方開展審計。街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、監督業主委員會換屆審計以及業主委員會主任離任審計工作。五分之一以上業主聯名要求審計的事項，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織開展專項審計。審計結果應當在物業管理區域顯著位置公告。

審計費用在住宅小區公共收益中支出。無公共收益或者公共收益不足的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予適當補助。審計發現問題的應當依法追究責任人責任，發現涉嫌違法犯罪的，依法移交司法機關。本規則自2023年12月1日起施行，有效期三年。原《合肥市業主大會和業主委員會指導規則》（合房〔2012〕19號）同時廢止。

大皖新聞記者 徐琪琪

編輯 許正文