因為房客患有精神疾病的母親“一躍而下”，房東張先生認(rèn)為自己的房子變成了“兇宅”，并在后期房產(chǎn)出售中產(chǎn)生了損失。為此，他將房客林女士告上法院，要求其賠償房屋貶值損失80萬元。張先生的訴求是否有法律依據(jù)呢？林女士需不需要為此擔(dān)責(zé)呢？日前，法院對此案作出了一審判決。

房東：房產(chǎn)出售時才得知房子成“兇宅”

張先生名下有套房屋，從2016年起，以每月7000元的價格出租給林女士。張先生說，租賃關(guān)系存續(xù)期間，林女士于2019年3月接其母親同住，6個月后，林女士的母親從房屋的陽臺跳樓輕生。事發(fā)后，林女士故意向他隱瞞該情況，并在當(dāng)月解除租賃關(guān)系。

張先生表示，在2021年4月，他將上述房屋出售給李先生，約定轉(zhuǎn)讓價款為900萬元。然而李先生在與保潔員攀談過程中，意外得知2019年曾有人從房中跳樓自殺。李先生認(rèn)為，張先生在明知其準(zhǔn)備將該房屋作為婚房使用的前提下，非但未披露系爭房屋發(fā)生過自殺事件，反而刻意隱瞞，該行為違反誠實信用原則構(gòu)成欺詐，導(dǎo)致他基于重大誤解的前提下購買了房屋，因此將張先生告上法院。雙方經(jīng)過庭外調(diào)解，張先生最終以降低房屋轉(zhuǎn)讓價款80萬元的條件與李先生達(dá)成和解。

張先生表示，他是在與李先生的訴訟中才知悉了發(fā)生在自己房子中的墜亡事件。他認(rèn)為，林女士承租房屋后，在未告知他的情況下將患有精神疾病的母親接來居住，違反了合同的約定。在此期間其母親墜樓，林女士作為實際承租人沒有盡到對房屋的保管義務(wù)，也未盡到對其母親的看管責(zé)任，而事發(fā)后林女士又加以隱瞞未將該情況告知他，導(dǎo)致他之后出售房屋產(chǎn)生了直接損失，以及兩次訴訟的律師費。因此，林女士對上述房屋構(gòu)成“兇宅”負(fù)有責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償他所遭受的損失。于是，張先生將林女士告上法院，要求賠償房屋貶值損失80萬元以及律師費14萬余元。

房客：事發(fā)后已告知房東并處理了租房事宜

對于張先生的說法，林女士并不認(rèn)同。她表示，首先，就損害事實而言，張先生所謂的損害結(jié)果是對李先生降價80萬元出售，而該80萬元并非基于法院的生效判決，而是雙方庭外私下商議的金額，她無法確認(rèn)該金額的真實性與合理性，因此，張先生沒有充分證據(jù)證明損害結(jié)果。

其次，即使有80萬元損失存在，但該賠償是基于李先生因為張先生的刻意隱瞞行為而主張，因此張先生損失的直接原因是張先生自身隱瞞了房屋狀況而買賣房屋，李先生的請求以及張先生所謂的損失均與她毫無關(guān)聯(lián)。

林女士強(qiáng)調(diào)自己并未故意隱瞞母親的死亡。她表示，李先生買受房屋僅一個月便知曉房屋的具體情況，而張先生作為房屋所有人，在事發(fā)兩年之后卻說自己毫不知情，顯然有悖常理。事實上，她在事發(fā)后就將此事告知張先生，并以房屋押金和另行支付3100元的方式與張先生就租房事宜全部處理完畢，雙方此后再無爭議。

最后，張先生所謂對“兇宅”的恐懼是基于社會習(xí)慣、風(fēng)俗的生活禁忌，不屬于法律淵源。現(xiàn)張先生基于“兇宅”主張損失，相當(dāng)于把個人生活禁忌上升到公序良俗的高度，完全沒有法律依據(jù)。

法院：房客無過錯，自愿補(bǔ)償10萬元

浦東新區(qū)法院審理后認(rèn)為，本案系財產(chǎn)損害賠償糾紛，應(yīng)適用過錯責(zé)任歸責(zé)原則，須具備四個構(gòu)成要件即行為人實施了某一行為、行為人行為時有過錯、受害人的民事權(quán)益受到損害、行為人的行為與受害人的損害之間有因果關(guān)系。關(guān)于是否有損害事實。雖然“兇宅”并非法律概念，只是一種生活禁忌，但在現(xiàn)實房屋交易實踐中，房屋內(nèi)有非正常死亡確實會對買受人的購買意愿或?qū)Τ鍪蹆r格產(chǎn)生影響，本案中確可認(rèn)定房屋因林女士母親墜亡而有部分降價損失。但張先生主張的降價80萬元并非直接損失，且是張先生與買房人庭外協(xié)商的結(jié)果，具體的損失需綜合相應(yīng)舉證和過錯情形等案情進(jìn)行認(rèn)定。

至于林女士是否存在過錯，法院表示，首先，張先生主張林女士承租房屋后擅自將其患有精神疾病的母親接來居住違反合同約定，但無論是合同約定抑或是法律規(guī)定均未對此有禁止性條款，故張先生該主張并無依據(jù)。

其次，張先生主張林女士因其母親自房屋陽臺墜亡而未盡到對房屋的保管義務(wù)，也未盡到對其母親的看管責(zé)任，但林女士母親墜亡一事非林女士所能控制，該行為也大大超出了林女士所應(yīng)承擔(dān)的合理注意義務(wù)的限度范圍。且過錯作為可歸責(zé)的事由，在于其本質(zhì)上的不正當(dāng)性或不良性，且應(yīng)以客觀的行為標(biāo)準(zhǔn)衡量行為本身是否應(yīng)受非難性。就林女士母親墜亡及給張先生帶來的影響而言，林女士對此并不具有不正當(dāng)或不良的心理狀態(tài)和客觀行為，不具有受非難性。

再者，張先生主張林女士向其隱瞞母親自房屋陽臺墜亡的情況且其在售賣房屋時仍不知曉墜亡之事，對此，綜合雙方在事發(fā)后便解除租賃關(guān)系、張先生在一年半后出售房屋且期間從未向林女士提出異議或主張賠償、下家在交易過程中便知曉墜亡之事等具體案情，張先生上述說法不盡合理，張先生亦無相應(yīng)證據(jù)佐證其意見。因此，本案中難以認(rèn)定林女士具有過錯。

據(jù)此，本案并不具備侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，張先生要求林女士賠償?shù)脑V訟請求缺乏依據(jù)，法院實難支持?？紤]到意外事件的發(fā)生，林女士自愿補(bǔ)償張先生10萬元，是對自身權(quán)利的處分，于法不悖，法院予以準(zhǔn)許。