哥哥借妹妹之名買(mǎi)房，不料房貸還清后，妹妹竟更換房屋門(mén)鎖，掛牌出售房屋。這房子到底是哥哥的，還是妹妹的？9月5日，廣州市中級(jí)人民法院發(fā)布了一則案例。

哥哥“借名買(mǎi)房”后妹妹拒絕過(guò)戶

2007年初，王哥與妻子在協(xié)議離婚期間，出于離婚后要有房子住、避免離婚財(cái)產(chǎn)分割帶來(lái)不必要麻煩等考慮，萌生了“借名買(mǎi)房”的念頭，便找來(lái)妹妹幫忙。

同年6月，王哥和妹妹、妹夫三人達(dá)成口頭約定：王哥借用王妹夫妻的名義買(mǎi)房，買(mǎi)房的一切費(fèi)用均由王哥本人承擔(dān)。王哥借妹妹和妹夫的名義，買(mǎi)下廣州市天河區(qū)某房屋，并支付了首期款及其他附帶費(fèi)用。其后，王哥一直通過(guò)妹夫名下的銀行賬戶按時(shí)償還房貸。2020年6月，王哥想及早把房屋過(guò)戶到自己名下，提前還清了所有貸款。

此時(shí)，王妹夫妻卻拒絕辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，還以房子是他們的為由，更換了涉案房屋門(mén)鎖，并將涉案房屋掛盤(pán)銷(xiāo)售。父母、親友多次協(xié)調(diào)勸說(shuō)無(wú)果后，王哥認(rèn)為王妹夫妻違反了口頭借名買(mǎi)房合同，造成其無(wú)法取得房屋所有權(quán)，遂將王妹夫妻訴至法院，要求確認(rèn)雙方之間的“借名買(mǎi)房”合同有效，并要求王妹夫妻賠償他房屋價(jià)值500萬(wàn)元。

法院判決妹妹歸還名下房屋

經(jīng)審理，天河法院認(rèn)為王哥持有詳細(xì)的購(gòu)房出資證明及購(gòu)房原始憑證，并具有添置家電、支付日常開(kāi)銷(xiāo)等實(shí)際控制使用房屋的行為，結(jié)合雙方的微信溝通內(nèi)容及購(gòu)房背景，足以證明王哥借名買(mǎi)房事實(shí)，法院據(jù)此依法確認(rèn)王哥與王妹夫妻存在口頭借名買(mǎi)房合同關(guān)系，駁回王哥其他訴訟請(qǐng)求。被告王妹夫妻不服，提起上訴，二審法院審理后維持原判。

法院指出，在“借名買(mǎi)房”中，出資證明、購(gòu)房手續(xù)是真實(shí)購(gòu)房人的有力證據(jù)。本案中，王哥能提供涉案房產(chǎn)的全套購(gòu)房原始憑證，詳細(xì)闡述購(gòu)房以來(lái)的房款來(lái)源、支付方式等相關(guān)問(wèn)題，并提供票據(jù)、銀行流水等予以佐證。

自2007年涉案房產(chǎn)交付后，王哥就一直居住至2020年。在此期間，王哥為該涉案房產(chǎn)添置了冰箱、油煙機(jī)等家用電器，并將個(gè)人銀行賬戶與涉案房產(chǎn)的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等必要開(kāi)支賬戶進(jìn)行捆綁繳納。事實(shí)上，王哥還曾出租涉案房產(chǎn)收取租金。以上證據(jù)足以證明，涉案房產(chǎn)實(shí)際是由王哥控制和管理。

反觀王妹夫妻，雖然為名義上的購(gòu)房人，且為涉案房屋抵押貸款的借款人，卻無(wú)法證明涉案房款來(lái)源。同時(shí)，購(gòu)房原始憑證作為房屋權(quán)屬人對(duì)外宣示權(quán)利的重要憑據(jù)，王妹夫妻卻任由“他人”——王哥持有保管而不要求返還，這種行為明顯不符合社會(huì)常理。再結(jié)合雙方之間的微信、短信往來(lái)記錄和證人證詞，足以認(rèn)定王哥與王妹夫妻之間存在“借名購(gòu)房”關(guān)系。

然而，由于王哥“借名買(mǎi)房”時(shí)仍在第一段婚姻存續(xù)期間，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法排除王哥借此損害案外人利益的情況。因此，法院判決確認(rèn)王哥與王妹夫妻之間存在“借名購(gòu)房”關(guān)系，王哥是借名人，王妹夫妻是被借名人，并駁回王哥其他訴訟請(qǐng)求。

法官提醒借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)高

法官提醒，本案因原告具有較強(qiáng)的法律意識(shí)，其提供的證據(jù)形成了完整的證據(jù)鏈，證實(shí)其為房屋的出資人和真實(shí)權(quán)益人，所以其主張的“借名買(mǎi)房”關(guān)系才得到了法院的支持。但也給已借名買(mǎi)房或有借名買(mǎi)房想法的群眾提了個(gè)醒：借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)高。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記生效為原則，被登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的被借名人，理所當(dāng)然地被視為房屋的所有權(quán)人，其出售、抵押等處分房屋的行為，會(huì)被視為法律上的有權(quán)處分。借名人要想“拿回”房屋，不僅需要被借名人的配合，還要承擔(dān)起推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)的舉證責(zé)任，包括但不限于出資情況、房屋控制使用情況等。此時(shí)，如果房屋已出售，且購(gòu)房者是善意取得并已辦理了變更登記，即便借名人證明了借名買(mǎi)房事實(shí)的存在，也無(wú)法要求取消交易“拿回”房屋。

另外，借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)還可能包括：一旦房屋被征收，被借名人領(lǐng)取征收補(bǔ)償款而產(chǎn)生糾紛；借名人死亡，實(shí)際繼承人無(wú)法繼承房產(chǎn)；被借名人將房屋抵押借款，無(wú)力還款被變賣(mài)還債等。作為被借名人而言，也并不是“天降房屋”，房屋登記在自己名下，不僅影響購(gòu)房資格，還要作為名義上的房貸人承擔(dān)還貸義務(wù)，若借名人斷供，被借名人則要代為先行償還，否則將影響個(gè)人征信。

綜上，借名買(mǎi)房本身隱藏著諸多不可預(yù)測(cè)因素，法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)高，建議廣大群眾要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、法律意識(shí)，謹(jǐn)慎行事，依法保護(hù)自身的合法財(cái)產(chǎn)。

來(lái)源：極目新聞綜合廣州日?qǐng)?bào)、廣州市中級(jí)人民法院