新安晚報  安徽網(wǎng)  大皖客戶端訊   由于種種原因，綠都商城從輝煌走向了落寞。作為承載了合肥人記憶和情感的老商城，如果能從困境中突圍、重獲新生，也是很多人的期待。

記者了解到，目前，淮河路步行街正在積極開展國家級步行街創(chuàng)建工作，包括綠都商城在內(nèi)的區(qū)域軟硬件或?qū)⒂瓉砣?/span>提升；此外，四牌樓商圈產(chǎn)業(yè)提升與發(fā)展規(guī)劃也已啟幕。那么，綠都商城能否抓住這一波趨勢重返往日繁華？記者也采訪了各界人士，希望能為其開出“藥方”。

政府：綠都商城應(yīng)與步行街業(yè)態(tài)互補

記者了解到，今年8 月底，合肥市政府第39 次常務(wù)會議上，合肥市政府確定淮河路步行街代表全市申創(chuàng)第二批國家級步行街提升改造試點。“如果申創(chuàng)成功，能夠助力合肥在消費驅(qū)動層面融入長三角一體化高質(zhì)量發(fā)展。”合肥市廬陽區(qū)商務(wù)局相關(guān)負責人這樣說道。

綠都商城緊挨著BRT公交站臺，東面是淮河路步行街入口，西面是人民廣場，區(qū)位優(yōu)越。

淮河路步行街申創(chuàng)“國家級”，隨之而來的將是功能布局、業(yè)態(tài)品質(zhì)等一系列的轉(zhuǎn)型升級。這位負責人介紹道，此次申創(chuàng)的范圍是以淮河路為中軸線，主街全長1360米，平均寬度22 米，35 條井字形支巷向四周延伸，構(gòu)成環(huán)城東路、長江中路、阜陽路、壽春路相圍合的規(guī)劃區(qū)域。改造提升會將步行主街西延，融入老市府廣場（人民廣場）、江淮大戲院、原市府大樓等優(yōu)質(zhì)資源。在這片區(qū)域中，綠都商城是其中的一環(huán)。

這位負責人表示，目前淮河路步行街新興業(yè)態(tài)欠缺，沉浸式體驗不足。在淮河路步行街申創(chuàng)國家級的過程中，如果綠都商城可以抓住機遇對步行街的業(yè)態(tài)進行補充，或許會形成新的消費熱點，對步行街整個街區(qū)產(chǎn)生商業(yè)刺激。“這對淮河路步行街人氣的集聚以及商業(yè)的帶動方面肯定會產(chǎn)生積極影響。”

記者還了解到，在淮河路步行街的改造提升方案中，綠都商城未來或?qū)⒈淮蛟斐蔀椤熬律铙w驗式商業(yè)綜合體”：將引入國內(nèi)外知名品牌，增加休閑娛樂、生活服務(wù)類業(yè)態(tài)占比，提升品牌檔次及消費體驗，集聚購物、餐飲、娛樂、休閑、兒童體驗等眾多業(yè)態(tài)于一體。

不過，這位負責人也坦言，如今的綠都商城樓體老舊，部分資產(chǎn)空置，改造提升工作并非易事。未來，廬陽區(qū)將探索建立物業(yè)改造基金，并引入社會資本對綠都商城的業(yè)態(tài)進行整合與盤活。同時，廬陽區(qū)還將對中市逍遙街等其他區(qū)屬資產(chǎn)進行逐一盤活，以助力淮河路步行街提升。為在街區(qū)內(nèi)構(gòu)建更加安全、便捷的步行接駁體系，廬陽區(qū)還將進一步完善和優(yōu)化街區(qū)步行環(huán)境與立體商業(yè)動線，計劃在有條件的區(qū)域配置商業(yè)連廊。

事實上，2018 年起，廬陽區(qū)就在環(huán)城河圍繞的5.2 平方公里的老城區(qū)范圍內(nèi)全面實施老城保護更新戰(zhàn)略，這不僅是合肥市、廬陽區(qū)兩級政府的重點工作，也是廬陽區(qū)未來發(fā)展的最大競爭優(yōu)勢所在。

目前，由戴德梁行“操刀”的四牌樓商圈產(chǎn)業(yè)提升與發(fā)展規(guī)劃已初步完成，未來將立足全省第一商圈戰(zhàn)略定位，目標打造成為融時尚消費、智慧體驗、歷史人文為一體的全國知名特色商圈。據(jù)了解，這一規(guī)劃范圍約4 平方公里，淮河路步行街作為重要組成部分，將對街區(qū)進行整體設(shè)計，形成街區(qū)商業(yè)發(fā)展、業(yè)態(tài)布局、資源植入、運營模式提升改造一體化設(shè)計方案，除了對淮河路步行街、老報館等現(xiàn)有項目進行提升，還將為空置物業(yè)賦能、構(gòu)建步行系統(tǒng)、串聯(lián)旅游景點等，這也將為綠都商城的發(fā)展提供更好的商業(yè)環(huán)境。

專家：煥發(fā)活力要補齊三大“短板”

安徽省經(jīng)濟研究院產(chǎn)業(yè)與技術(shù)經(jīng)濟研究所所長王業(yè)春表示，綠都商城能否“活”起來，與周邊環(huán)境息息相關(guān)。其所處的四牌樓商圈，是合肥最為老牌的商圈。不過，隨著時代的發(fā)展，作為老商圈的一些“短板”也逐漸顯露出來，要想獲得更多活力，“短板”亟待補齊。

王業(yè)春表示，交通通達性不夠是老商圈發(fā)展受限制的“通病”，會影響人流的導(dǎo)入。這其中有地緣因素，也亟待規(guī)劃層面的完善。政府相關(guān)部門可以考慮通過合理規(guī)劃，實現(xiàn)私人交通與公共交通的有效接駁。這方面，日本澀谷商業(yè)區(qū)“站城一體化”的模式可作借鑒，這一模式可讓車站與其他交通方式高度融合。就四牌樓商圈來看，BRT 人民廣場車站、地鐵2 號線四牌樓站要充分考慮提升其轉(zhuǎn)乘便利性，達到區(qū)域內(nèi)人流高效通過的效果；此外，還應(yīng)擴充適宜步行和停留的空間，在車站周邊穿插多處能起到連接作用的豎向軸線空間，比如空中廊道、地下空間通道等，形成舒適快捷的步行者通行網(wǎng)，并連接周邊商業(yè)體，創(chuàng)造一體的連續(xù)性，讓區(qū)域內(nèi)活起來。

綠都商城中庭，至今來看仍有時髦感，可以動線不太優(yōu)化

此外，四牌樓作為老商圈業(yè)態(tài)較為單一，這一點可能與當下消費群體的消費理念與偏好并不契合。四牌樓商圈要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，新增一些體驗性消費，比如娛樂、文化、創(chuàng)意等業(yè)態(tài)，以此帶來口碑和效益的提升。

王業(yè)春還提出，如今顏值經(jīng)濟愈發(fā)受到主流消費人群認可。從四牌樓商圈整體來看，不少建筑包括綠都商城等已經(jīng)十分老舊，建筑、設(shè)施面臨更新，應(yīng)從內(nèi)外兩個方面提升顏值，找到自己的個性和特色。四牌樓商圈板塊內(nèi)擁有眾多的文化地標，包括四牌樓、鼓樓橋、李府等等，應(yīng)挖掘其文化底蘊，將歷史文化的元素激活，與商業(yè)氛圍形成良好的互動。讓文化為商業(yè)吸引客源，留住客源；商業(yè)則為文化增添活力，形成特色。具體來說，可以從點、線、面三個方面進行提升：“點”方面，可以選擇商圈內(nèi)的重要節(jié)點、地標性項目，進行商業(yè)改造和文化重建；“線”方面，可以暢通、強化街區(qū)沿線的商業(yè)特色，做好功能規(guī)劃；“面”上來說，應(yīng)挖掘規(guī)劃區(qū)內(nèi)廬州文化旅游資源，提煉老城旅游新形象和精神內(nèi)核，打造一個叫得響的名號。

建議：改建有利于激活商圈

綠都商城到底應(yīng)該如何走？合肥市人大代表朱清萍在今年兩會上曾有過相關(guān)提議。她建議完善四牌樓核心商圈的配套，找回城市記憶，這其中就有綠都商城改建的部分。她提出，通過對綠都商城進行改建，可以實現(xiàn)百大金座（鼓樓）和銀座（樂普生）在空中及地下的雙向貫通，無縫對接人民廣場近500 個停車位；引進院線、室內(nèi)真冰溜冰場等新型服務(wù)項目和消費體驗式業(yè)態(tài)，完善商業(yè)配套，同時對綠都商城所有外立面和進出口進行升級改造，使其與百大金座（鼓樓）外立面和諧統(tǒng)一。

而記者了解到，2016 年9 月，合肥市綠都商城業(yè)主委員會曾委托合肥工業(yè)大學建筑設(shè)計院，對綠都商城的結(jié)構(gòu)、區(qū)位、業(yè)態(tài)等進行調(diào)研并出具改建概念性方案。由于綠都商城年久失修，且沒有物業(yè)專項維修資金，屋面出現(xiàn)常年漏水，設(shè)計方提出解決方案：在確保商城結(jié)構(gòu)安全和消防安全的前提下，可在原有3~6 層屋面約10000 平方米的基礎(chǔ)上，改建10000~15000 平方米的鼓樓院線、真冰溜冰場、兒童樂園、美食休閑、養(yǎng)生康體等附屬設(shè)施，附帶停車場等業(yè)態(tài)。

同時，該方案還以上海徐家匯核心商圈、合肥站前白馬商場過街天橋等案例論證，提出連廊建設(shè)方案：在6~8 層空中架設(shè)兩個6~10 米寬空中廊道輸送帶，恢復(fù)原鼓樓橋文化景點；在地下一層開通兩個6~10 米寬地下通道，在四牌樓地鐵站通過二層連廊與BRT 公交樞紐無縫連接，徹底解決鼓樓面積較小，配套不全問題，實現(xiàn)雙方資源和優(yōu)勢的互補。同時，結(jié)合空中廊道與綠都商城對接部分的規(guī)劃設(shè)計，在BRT 換乘中心（淮河路方向）架設(shè)兩臺飛梯，進入綠都商城6 層、在宿州路方向（安慶路與中菜市路交口）架設(shè)兩臺飛梯進入商城4 層、在人民廣場（徽州大道方向）架設(shè)兩臺飛梯進入綠都商城6 層，在宿州路和淮河路地面一層部分各擬建一個負一層地下商業(yè)主入口，負一層地下商業(yè)在B 區(qū)與百大銀座（樂普生）預(yù)留四臺扶梯相互貫通。方案中提出，這一規(guī)劃達成的目標是：通過系列改建改善老城區(qū)商業(yè)環(huán)境，恢復(fù)人文景點，繁榮四牌樓商圈。

展望：未來發(fā)展前景如何？

記者了解到，目前中影方面就綠都商城投資院線表達出較強的意向。

中影集團王經(jīng)理介紹說，他和團隊已經(jīng)現(xiàn)場考察過這一項目。如果綠都商城實現(xiàn)改建，該公司意向在頂層投資巨幕影院，打造蒼穹影院。他認為，綠都商城位于合肥老城四牌樓商圈的核心，與淮河步行街毗鄰，而淮河路步行街的人流量大，是很吸引當?shù)啬贻p人的商業(yè)街區(qū)；另外，綠都商城所處的板塊歷史文化底蘊深厚，包含完整歷史文化譜系，有極深的文化積淀。無論從商業(yè)價值還是從文化承載來說，都與他們的項目十分契合。

據(jù)介紹，中影方面目前已在合肥落地兩個院線，分別位于蜀山區(qū)和經(jīng)開區(qū)，在廬陽區(qū)尚未有布局。此番，中影欲在綠都商城打造的院線，將定位為精品影院，不同于傳統(tǒng)電影院，而是更重視對文化氛圍的營造，風格和內(nèi)容的打造上將更重視電影文化體驗。該院線將致力打造成中影在合肥的標桿性項目，并借助中影集團的資源優(yōu)勢，為消費者帶來沉浸式的電影歷史文化體驗，將成為淮河路步行街商圈的一道人文風景線。

不過，據(jù)記者了解，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。由于該院線項目涉及綠都商城的改建，這也意味著，必須要經(jīng)過持綠都商城總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，項目才可能落地推進。由于綠都商城業(yè)主有1000 多個，人數(shù)眾多，“雙三分之二”操作起來難度不小，這也是投資方有所顧慮的問題。

過程或許曲折，前路將會光明。期待未來，隨著政府的規(guī)劃引領(lǐng)、市場主體的積極參與，綠都商城以及淮河路步行街、四牌樓商圈市場業(yè)態(tài)將更加豐盈，體驗消費也更為豐富。政府、市場、業(yè)者有機融合，勢將為板塊商業(yè)發(fā)展注入持久活力。

新安晚報  安徽網(wǎng)  大皖客戶端記者  姚一鳴  胡繼洪  胡霞利/文   王從啟/圖