新安晚報 安徽網(wǎng) 大皖新聞訊  5月13日，記者從安徽省律師協(xié)會獲悉，近日，省律協(xié)工程投資建設(shè)與房地產(chǎn)專業(yè)委員會針對新冠疫情防控期間的建設(shè)工程項目投融資與房地產(chǎn)領(lǐng)域政策規(guī)定等緊密相關(guān)的法律問題提出專業(yè)建議。

一、新冠疫情一律構(gòu)成合同免責(zé)事由嗎？

對于商品房買賣合同、建設(shè)工程施工合同等事項，需要結(jié)合合同內(nèi)容和履行的具體情形予以判斷。（1）合同有約定的，從合同約定，在實踐中，不少商品房買賣合同、建設(shè)工程施工合同中將疫情、重大公共衛(wèi)生事件、普遍性的流行疾病、政府關(guān)于施工的政策及政令等作為不可抗力的情形之一。在此情形下，基于意思自治原則，如合同有效，當(dāng)事人應(yīng)按照合同已有的特別約定履行相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。（2）當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生了新冠疫情，不能免責(zé)。（3）合同履行過程中發(fā)生了新冠疫情，可以依法根據(jù)情況免責(zé)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)可否主張因新冠疫情導(dǎo)致房屋延期交付而免除或減輕責(zé)任?

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生逾期交房時是否可以不可抗力為由免除或減輕逾期交付的責(zé)任，應(yīng)根據(jù)不同情況作不同分析判斷:

1.因疫情影響采取封城措施或發(fā)布延期復(fù)工通知的地區(qū)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來直接、實質(zhì)影響的，該類地區(qū)受影響的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期交付的，可以不可抗力為由要求免除或減輕相關(guān)責(zé)任。

2.沒有采取延期復(fù)工或疫情較為輕微的地區(qū)，要根據(jù)相關(guān)因素綜合判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的延期交付是否可以該疫情作為不可抗力免責(zé)事由。相關(guān)因素主要考慮：(1)是否因疫情造成人工短缺；(2)是否因交通管制造成原材料短缺；(3)是否存在確診或疑似病例導(dǎo)致工地被隔離；(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身是否存在過錯等。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有證據(jù)證明疫情與交付延期之間存在因果關(guān)系的，則可以適用不可抗力的免責(zé)或減責(zé)事由。反之，則不能作為免責(zé)事由。

三、新冠疫情使購房者不能如期取得銀行貸款導(dǎo)致不能如期支付房款，購房者是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任？

此處需重點關(guān)注新冠疫情是否影響貸款辦理及發(fā)放，或購房者是否存在客觀難以辦理貸款事宜的情況。比如，銀行應(yīng)政府要求暫停營業(yè)、暫停審批貸款、遲延審批貸款、暫?；蜻t延發(fā)放貸款，或購房者被醫(yī)學(xué)隔離等。如果符合這些情況，則購房者無需承擔(dān)違約責(zé)任。

需特別提示的是，不可抗力及情勢變更的適用均強調(diào)相關(guān)情形的客觀性及因果關(guān)系，因此，如貸款銀行并未因新冠肺炎疫情暫?；驎壕徺J款業(yè)務(wù)，購房者亦未被醫(yī)學(xué)隔離，僅由于購房者擔(dān)心被感染而拒絕外出辦理貸款相關(guān)事宜導(dǎo)致無法及時取得銀行貸款的，不適用不可抗力原則。

四、新冠疫情導(dǎo)致開發(fā)商和購房者未能按照商品房預(yù)約合同的約定簽訂商品房買賣合同或支付定金的，開發(fā)商和購房者是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？

實踐中，在簽署正式的商品房買賣合同之前，開發(fā)商和購房者往往先簽署《認購書》《預(yù)訂書》《意向書》等文件，并約定一定期限后或滿足一定條件后，雙方簽訂正式的商品房買賣合同。商品房預(yù)約合同往往規(guī)定，購房者須向開發(fā)商交納一定金額的定金或類似款項。

如果開發(fā)商和購房者無法按約簽訂商品房買賣合同系受新冠肺炎疫情的影響，該種影響應(yīng)屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，在此情況下開發(fā)商應(yīng)將定金返還購房者，買賣雙方互不追究對方責(zé)任。

五、新冠疫情背景下，購房者延遲支付購房款的，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?

雖然疫情可能會對購房者的收入產(chǎn)生影響，但是并不必然構(gòu)成其延遲付款的法定事由。

另外，考慮到新冠疫情的影響，很多銀行都制定了延期還款的措施。同樣地，為了響應(yīng)防控疫情的號召，維護交易的穩(wěn)定性，樹立企業(yè)的社會形象，建議各房地產(chǎn)企業(yè)對因疫情原因不能如期付款的購房者給予一定的寬限期。

六、房屋承租人是否有權(quán)以新冠疫情為由，要求出租人減免租金？

承租方提出減免租金需要具備以下兩個條件：首先，承租方提出減免租金的前提是租賃房屋的正常使用受到了影響，包括完全無法使用房屋，比如飯店賓館無法營業(yè)，交通運輸場所停運；和無法按照正常狀態(tài)合理使用房屋，比如快遞業(yè)雖然仍然可以正常經(jīng)營，但是工人無法返工，實際上快遞業(yè)仍受到嚴重影響。其次，承租方因經(jīng)營受到影響進而營業(yè)收入減少。只有具備以上兩個條件，承租人才可以依據(jù)法律關(guān)于不可抗力和公平原則的規(guī)定要求減免租金。

七、新冠疫情對房屋租賃合同當(dāng)事人的合同解除權(quán)有哪些影響？

根據(jù)《民法典》第533條之規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商，協(xié)商不成可解除合同。因此，當(dāng)事人是否有權(quán)解除合同，需要結(jié)合當(dāng)事人之間的約定、新冠疫情的發(fā)展階段、新冠疫情與履約不能或履約困難之間的因果關(guān)系以及新冠疫情影響的程度等因素綜合考量。

新冠疫情導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)可分為兩種情況，一是新冠疫情引起政策變化導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)；二是新冠疫情本身導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)。房屋租賃合同一般存在比較長的履行期間，若新冠疫情僅影響了其中一段時間，即使合同當(dāng)事人遭受了一定的經(jīng)濟損失，法院通常也不會認定由于新冠疫情導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)。

八、施工企業(yè)是否有權(quán)申請順延工期?

施工企業(yè)因為此次疫情影響，不能按照原定時間進行開復(fù)工的，有權(quán)根據(jù)合同約定向發(fā)包人或監(jiān)理人申請順延工期。當(dāng)然，如果是施工企業(yè)原因發(fā)生了延誤，本應(yīng)已竣工的工程遭遇此次疫情，則施工企業(yè)無權(quán)要求就此次疫情申請延期。

九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)新冠疫情防控工作中有哪些義務(wù)?

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)新冠疫情防控工作中，除做好基本的環(huán)境衛(wèi)生綠化養(yǎng)護、秩序和設(shè)施設(shè)備維護等工作外，首先需做好小區(qū)消毒、出入管理等防疫工作，包括出入人員量測體溫、公共區(qū)域定時消毒、防護預(yù)防知識宣傳提示，加強衛(wèi)生管理工作等；其次，應(yīng)積極履行勸阻制止報告義務(wù)，發(fā)現(xiàn)傳染病病人或者疑似傳染病病人以及有人傳播虛假信息時，及時向街道辦事處、區(qū)縣物業(yè)行政主管部門及疾病預(yù)防控制機構(gòu)報告。

十、業(yè)主不配合測試體溫或體溫超標，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能拒絕業(yè)主進入小區(qū)嗎?

可以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有維護管理區(qū)域衛(wèi)生的職責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于不配合測試體溫的業(yè)主，有權(quán)拒絕進入小區(qū)?！段飿I(yè)管理條例》第2條、《安徽省物業(yè)管理條例》第2條第2款均規(guī)定:本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

新安晚報 安徽網(wǎng) 大皖新聞記者 汪艷

編輯 張大為