新安晚報 安徽網 大皖新聞訊   隨著經濟社會的發展，商品房買賣合同糾紛成為近年來常見的矛盾糾紛，這類糾紛容易形成群體性訴訟，化解難度大，成為社會熱點。5月26日下午，蚌埠市中級人民法院舉行商品房買賣合同糾紛案件審理新聞發布會，通報近三年來，蚌埠市兩級法院審結各類商品房買賣合同糾紛案件審理情況，并發布十大典型案例。

蚌埠中院民事審判第四庭庭長張凱介紹，2018年至2020年，蚌埠市兩級法院審結各類商品房買賣合同糾紛7048件，調解和撤訴結案4976件，調撤率達70.6%。從案件審判效果看，在全市兩級法院共同努力下，總體上實現了法律效果和社會效果的有機統一，維護了社會和諧穩定和本地區房地產市場的健康發展。

發布會上，張凱通報了“開發公司逾期交房，應向買受人承擔違約責任”、“開發公司逾期辦證，應向買受人承擔違約責任”、“開發公司虛假宣傳的法律責任”、“租售綁定模式下開發公司的民事責任”等十起具有代表性的典型案例并結合審判實踐中老百姓在商品房買賣中常遇到的風險問題進行了解析。

案例一：開發公司逾期交房，應向買受人承擔違約責任

   姚某某與安徽某置業公司商品房銷售合同糾紛一案，雙方合同約定在2019年3月20日前，置業公司將驗收合格并符合合同約定的商品房交付姚某某使用。2020年1月17日，建設單位、監理單位、施工單位、設計單位、勘察單位出具《工程竣工驗收報告》，姚某某同日辦理收房手續。姚某某以置業公司逾期交房為由訴請判令該置業公司賠償逾期交房違約金。

   一審法院判決安徽某置業公司給付姚某某逾期交房違約金65862.46元。該置業公司不服提起上訴，經二審法院主持調解，該置業公司給付姚某某逾期交房違約金65862.46元并分期履行。

   近年來，開發公司逾期交房現象在商品房買賣中較為普遍。開發公司逾期交房屬于違約行為，買受人可依據合同主張開發公司承擔違約責任。但是，如果由于疫情的影響導致逾期交房的，開發公司可以此作為違約責任抗辯的理由。

案例二：開發公司逾期辦證，應向買受人承擔違約責任

魏某、孟某與某房產公司商品房銷售合同糾紛一案，涉案房屋于2015年6月26日交付，根據合同約定，房產公司應于2016年6月20日之前將辦證的相關資料交至產權登記中心，但其實際提交辦證資料的日期為2019年3月11日。魏某、孟某以房產公司逾期辦證為由訴請判令該房產公司賠償違約金。

   一審法院判決：某房產公司支付魏某、孟某違約金（以686315元為基數，利率按日萬分之二計算，時間自2016年10月15日起至2019年3月11日止）。房產公司不服提起上訴，經二審法院調解，房產公司一次性支付魏某、孟某違約金100000元。

   隨著買受人權利意識的覺醒，近年來圍繞開發公司逾期辦證引發的糾紛逐漸增多。按照合同約定，將辦證所需的相關資料提交到產權登記中心，是開發公司應當承擔的合同義務。違反該合同義務，造成買受人逾期辦證的，開發公司應當承擔相應違約責任。本案例也警示開發公司，在經營活動中應樹立契約必守理念，正確履行合同義務。

案例三：開發公司未出示建設工程竣工驗收備案證明等文件，買受人有權拒絕受領房屋

某置業公司與陳某某商品房預售合同糾紛一案，雙方當事人在合同中約定，商品房交付時應當取得建設工程竣工驗收備案證明文件；商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。置業公司在通知陳某某辦理交房時，因未按約定向陳某某出示竣工驗收備案證明文件，陳某某拒絕領房。后陳某某訴請判令置業公司出示該證明文件，并賠償逾期交房違約金。

一審法院判決：一、置業公司在交付房屋時，需向陳某某出示房屋的建設工程竣工驗收備案證明文件和住宅質量保證書。二、置業公司向陳某某支付違約金12081.3元。置業公司不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

開發公司應當依照合同約定的交房條件向業主交付房屋。開發公司與買受人辦理交房手續時，未按約定出示建設工程竣工驗收備案證明等文件資料的，買受人有權拒絕受領房屋，由此產生的逾期交房責任由開發公司承擔。

案例四：“團購費”的返還

原告周某與安徽某房地產開發公司簽訂認購書后，在該公司售樓部繳納25000元團購費，但團購費收據中加蓋的是中介機構江蘇某營銷策劃有限公司無錫分公司的財務專用章，周某訴請判令安徽某房地產開發公司返還該25000元款項。

一審法院認為團購費收據中加蓋的是中介公司印章，買受人無權向開發公司主張返還，判決駁回周某的訴訟請求。周某不服提起上訴。二審法院認為，該團購費系買受人按照開發公司指示交納的 “特殊購房款”，依法改判：安徽某房地產開發有限公司返還周某團購費25000元。

通常情況下，團購費是游離于商品房買賣合同之外的“灰色收費”，不構成購房款的組成部分，買受人一般很難依據商品房買賣合同關系主張返還團購費。但如果該團購費是買受人按照開發公司的指示繳納，并享受開發公司承諾的“一口價”購房優惠，應認定該團購費系享有購房款折扣優惠的“特殊購房款”，在商品房買賣合同解除的情況下，應由開發公司承擔返還義務。

案例五：開發公司虛假宣傳的法律責任

某置業公司在預售商品房時打出了“你買鋪，我來還貸款”“你買鋪白馬還貸款”的廣告，并宣傳其已與某網絡科技有限公司達成戰略合作，將由該公司平臺提供“購房款部分返還”服務。后該公司被司法機關認定利用平臺實施傳銷犯罪活動。購房者丁某某訴請判令某置業公司賠償因其締約過失造成的損失187720.27元及利息。

一審法院判決：某置業公司賠償丁某某損失63000元（貸款部分210000元的30%），以丁某某應返還的22279.93元返款抵扣后，置業公司實際再賠償丁某某損失40720.07元；駁回丁某某其他訴訟請求。置業公司不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

廣告應當真實、合法，不得含有虛假內容，欺騙和誤導消費者。開發公司為銷售房屋發布“花式”廣告進行虛假宣傳，給買受人造成經濟損失的，構成締約過失責任，買受人有權要求開發公司賠償相應損失。

案例六：保修期內買受人主張的房屋質量問題未予解決，開發公司應繼續承擔維修責任

汪某接收某置業公司房屋后，出現潮濕、出水、霉變等質量問題，該問題系房屋建設過程中存在設計缺陷和施工質量問題導致，該公司雖進行維修改造，但在保修期內該質量問題始終未予解決。置業公司于2012年10月注銷，某房地產開發公司是該公司全資股東。汪某訴請判令某房地產開發公司承擔修復責任。

一審法院判決某房地產開發公司承擔修復責任。該公司不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

本案典型意義有二：一是對于買受人主張的房屋質量問題，如果出賣人在保修期內始終未予解決，應視為出賣人的維修責任未能完成，買受人有權要求其繼續承擔維修責任；二是出賣人注銷后，其全資股東如不能證明出賣人財產獨立于股東自己的財產，應當對出賣人債務承擔連帶責任。

案例七：法律不保護沉睡的權利

2013年，倪某某與某投資公司簽訂《商品房買賣合同》，購買三層商鋪一套。2014年11月21日，倪某某接收房屋時，該商鋪一、二層之間及二、三層之間均由投資公司安裝了鋼制樓梯，倪某某并未提出異議。該商品房竣工備案的樓梯平面詳圖（竣工圖）標注：樓梯由用戶自理，樓板開洞。2019年底，倪某某訴請判令拆除該房屋樓梯。

一審法院認為，投資公司安裝樓梯的行為無合同依據，也不符合竣工圖中“樓梯由用戶自理”的內容，且倪某某的主張未超過訴訟時效，判決：某投資公司拆除案涉房屋內的樓梯。投資公司不服提起上訴。二審法院認為，合同對樓梯由誰建造未予約定，倪某某在接收房屋時對樓梯現狀亦無異議，應視為雙方均默認房屋帶有樓梯。且根據施工圖設計變更單以及變更后的竣工圖，可以證明“樓梯由用戶自理”的設計內容發生變更，由建設單位統一制作安裝。此外，倪某某于2014年11月接收房屋時樓梯即已存在，至2016年11月訴訟時效期間屆滿，倪某某于2019年底起訴明顯超過訴訟時效。據此，二審法院改判：駁回倪某某訴訟請求。

本案例的意義在于提示房屋買受人，如果認為權利受到損害，應當依法及時主張，而不應躺在權利上睡覺。法律不保護沉睡的權利。此外，司法審判遵循的基本原則是“以事實為根據，以法律為準繩”。故買受人在主張權利時，應當對合同內容、履行情況、法律依據、訴訟風險等影響權利行使的因素進行正確把握，而不應抱有從眾心理跟風訴訟，以免影響正常生活。

案例八：現房交易中“要把房屋看清楚”

2019年7月1日，張某、宋某某從某房地產公司購買商鋪（現房）一套，在實地看房后，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，約定房屋層高為4.6米。2019年7月20日交付房屋時，張某、宋某某認為房屋后半部分約17.64平方米區域的上方系扶手電梯，房屋層高約為3.5米，且該區域的頂棚不是混凝土結構面，雙方協商未果引發訴訟，張某、宋某某訴請判令該房地產公司按合同約定層高4.6米交付房屋。

一審法院判決駁回張某、宋某某該項訴訟請求。張某、宋某某不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

商品房買賣分為期房買賣與現房買賣。在現房買賣中，一般認為買受人在看房時已對房屋現狀進行全面了解。如果買受人簽訂現房買賣合同時，對房屋現狀未提出異議，基于常理判斷，應認定買受人已接受房屋現狀。本案中，張某、宋某某購買的商鋪屬于現房，其購買房屋時已對房屋狀況進行察看。現其購房后又以該房屋存在瑕疵為由，主張出賣人承擔違約責任，不予支持。

案例九：買房需要注意“合法性”

本院在執行生效判決過程中，查封了被執行人某房產公司開發的房屋。經查，該公司開發房屋所占用的土地未辦理國有土地使用權證、建設工程規劃許可證等手續，房屋也未取得商品房銷售（預售）許可證。孫某某作為執行案外人，主張其已與該房產公司簽訂購房合同，并已支付購房款6萬元，訴請法院停止對其購買房屋的強制執行。

本院認為，孫某某與該房產公司簽訂的購房合同無效，不享有排除法院強制執行的民事權利。據此判決：駁回孫某某的訴訟請求。

買受人在購買商品房時，應當著重審查買賣標的物是否合法，即該項目是否已取得“五證”，包括：《建設用地規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》。本案中，孫某某雖然在房屋查封之前簽訂了《房屋買賣合同》，但因房屋未辦理商品房預售許可證，且所占用的土地未取得國有土地使用權證，導致該買賣合同無效。因此，孫某某不能基于無效合同取得合法的排他性民事權益，其應承擔不利的法律后果。

案例十：租售綁定模式下開發公司的民事責任

張某某與某置業公司簽訂購房合同的同時，置業公司向買受人出具《聲明與承諾》，由張某某簽字將其購買房屋委托某物業管理公司按照商業項目的統一規劃，進行統一招商和統一經營管理。后張某某與該物業管理公司簽訂租賃協議，約定租金與租期。因物業管理公司未按約支付租金，張某某訴請判令該置業公司、物業管理公司支付租金44911.44元及違約金。

一審法院判決某置業公司和物業管理公司支付張某某租金44911.44元及違約金。置業公司不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

本案例的意義并不在于為開發公司創設特別的法律責任，而是在“售后返租”這一租售綁定營銷模式下，揭示了銷售商鋪的開發公司與租賃商鋪的物業管理公司之間的利益共同體關系，以及由此形成的共同權利義務。開發公司雖然未在租賃協議中簽字蓋章，但從其銷售宣傳、綁定租賃、商業規劃等實際行為判斷，其已加入到租賃之債的關系中。一、二審法院判決開發公司與物業管理公司共同承擔租金、違約金的給付責任，是合理合法的。

王龍江 新安晚報 安徽網 大皖新聞記者李勇

編輯 張大為