近日，南京大學被質疑出租“違建”給商戶經營。紅星新聞記者采訪得知，涉事房屋位于江蘇省南京市鼓樓區漢口路42號，質疑系由該房屋的租賃糾紛引發。

南京驥記餐飲管理有限公司（下稱“驥記公司”）負責人吳淮寧告訴紅星新聞記者，其曾是該店面的承租人，因為租賃分歧，南京大學將其訴至法院，在法院審理過程中，其發現南京大學無法提供該房屋的合法產權證明，而相關不動產查詢結果證明顯示，該土地的土地用途為科教用地，房屋結構、用途、層數、建筑面積均為“/”。

在吳淮寧看來，這說明這塊地上“不應該存在房屋的”，出租給他們的房屋是違建，而根據相關法律規定，違建是不能用于出租的，“我們將這個情況也向紀委舉報過，目前還沒有回復。”吳淮寧還表示，目前針對租賃糾紛案件，已向江蘇省高院遞交再審申請。

南京大學與驥記公司訴訟官司的生效判決顯示，南京市鼓樓區法院認定漢口路42號的登記所有權人為南京大學。對于房屋是否有房產證、是否是“違建”，南京大學一方姓處長在接受紅星新聞記者采訪時表示：“可以了解一下高校辦理房產證現狀，有多少房子有房產證。”

房地產業內人士認為，高校“違建”有一定特殊性，和歷史沿革有關系，其處置的基本原則應考慮歷史和現實，從保護師生公共利益的角度進行，同時也要符合教育用地和教育政策的相關要求。

房屋租賃產生糾紛

漢口路42號位于南京大學鼓樓校區西南角，是一幢兩層的店面，目前一半遮著綠色圍擋，一半開了一間咖啡廳和其他商鋪。在此之前，驥記公司曾經租賃這里開過包子鋪和餐館。

漢口路42號房屋現狀

鼓樓區法院的生效判決顯示，2016年4月，南京大學后勤服務集團（甲方）與驥記公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方提供漢口路42號、面積約為400平方米的營業用房以及約300平方米的空地，并提供足夠的水電設施；乙方不得轉讓，不得超范圍經營，否則甲方有權終止合同并沒收押金一萬元；乙方對房屋涉及到外立面、房屋結構的裝修，必須提交后勤集團及學校相關部門審批；租期三年，合同一年一簽，租金為588000元/年。

吳淮寧表示，簽訂租賃合同后，該房屋用于經營王興記包子店和餐館，還將部分房屋轉租給了王某某。

2017年和2018年，南京大學房地產管理處（下稱南大房管處）分別又簽訂了兩份《協議書》，內容與前述《房屋租賃合同》基本相同。2019年1月21日，南大房管處向驥記公司發送《違約通知書》，稱“因貴司擅自改變經營范圍及轉租的行為已構成違約，達到了我方可以依法解除合同的條件，據此，我方有權依據相關法律及合同追究貴司的法律責任”。

2019年5月21日，南大房管處向驥記公司發送《租賃合同到期通知書》，載明：漢口路42號經營用房及空地將于6月30日到期，且雙方未就續約事宜達成一致。同時該通知書還催繳驥記公司2019年1月到6月的房租。

對此，吳淮寧一方的說法是：“我們當時是長租這個房子的，所以裝修改造花了幾十萬，我們提出走可以，把裝修錢還給我們，或者我們把房子拆成原樣，后來他們答應包子鋪占用的面積可以繼續給我們經營，不過這個協議是口頭約定的。”

因為租賃問題，雙方分歧越來越大。

訴訟牽出“無房產證”疑問

由于雙方分歧一直未得到解決，南京大學將王興記包子店和驥記公司分別起訴至法院。

起訴王興記包子店的訴訟，2022年5月10日，鼓樓區法院作出一審判決：判決王興記包子店在判決生效十日內搬離漢口路42號房屋，并支付搬離之前的占用費。王興記包子店提出上訴后，南京市中級法院維持了一審判決。

在南京大學起訴驥記公司的訴訟中，則牽扯出另外一個話題：由于南京大學無法提供有效的原件房產手續證明出租給驥記公司的漢口路42號房屋擁有合法的產權，進而引發驥記公司對該房屋是“違建”，依法不能對外出租的質疑。

吳淮寧對紅星新聞記者表示：“其實最早我們在辦理包子鋪的營業執照時，因為相關部門需要用到產權證，我們就找到南京大學要產權證，（對方）先是給了一份南京市公有房屋/國有土地使用權證情況附頁的復印件，但上面房屋坐落一行寫的是漢口路22號，也就是南京大學所在地。相關部門表示不能用，他們又給了一份附頁復印件，上面房屋坐落一行寫的漢口路22-42號，兩份文件除了房屋坐落處不同，其他甚至編號都相同。”

“雖然我們也覺得奇怪，但是拿著第二份復印件順利辦理了營業執照，所以也就沒多想，畢竟覺得那么大一所高校，不可能拿違建出租給我們。但是到了我們對簿公堂的時候，他們始終拿不出房屋的產權證，我們就覺得有問題了，直到訴訟中，南京市不動產檔案管理中心出具了一份《不動產登記資料查詢結果證明》，我們才肯定這所房子沒有產權證，是違建。”吳淮寧說。

《不動產登記資料查詢結果證明》顯示漢口路42號土地用途為“科教用地”

南京市不動產檔案管理中心出具的《不動產登記資料查詢結果證明》顯示，漢口路42號的土地用途為“科教用地”，其房屋結構、用途、層數、建筑面積均為“/”。“‘/’的意思就是沒有房子，那出租給我們的房子不就是違建嗎？”吳淮寧說。

對于雙方的糾紛，鼓樓區法院于2022年9月作出一審判決。因驥記公司注銷，法院判決驥記公司股東支付南京大學租金274000元及違約金，房屋占用使用費735000元。南京中院二審維持原判。

不過，對于漢口路42號房屋有無產權證以及吳淮寧提到的相關證據如何認定，判決書在事實認定部分有如此記錄：本院對南京大學起訴王興記包子店一案作出判決，南京中院維持了該判決，該判決認定漢口路42號的登記所有權人系南京大學。

鼓樓區法院一審判決書

“與王興記包子鋪的訴訟中，雙方沒有對這件事產生爭議，以之前判決中的一句話來作為我們這次爭議認定的理由，不合理。相關法律明確載明了違建是不能出租的，這是我們這起案件的一個關鍵點。”吳淮寧說。

據悉，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。同時，《南京市房屋租賃管理辦法》第九條規定的房屋不得出租的情形，就包括“無房屋權屬證書或者其他房屋權屬材料的”。

紅星新聞記者了解到，對于南京大學涉嫌出租違建的問題，吳淮寧還曾向紀委進行過舉報。

回應：“大學有多少房子有房產證”

針對上述問題，紅星新聞記者采訪了南京大學資產管理處方姓處長。方姓處長表示：“鼓樓區法院、南京中院（分別）的一審、二審判決都已生效。對方也走過審判監督程序，也駁回了。”

紅星新聞記者了解，王興記包子鋪向南京中院提出的再審申請確被駁回，驥記公司股東之一張某某向江蘇省高級法院提出的再審申請，江蘇高院尚未出具書面答復。不過，南京中院于今年8月21日向張某某出具了一份《申請再審案件釋明函》，其中提到：你方主張房屋屬于違章建筑，故涉案合同無效，并未提供證據證明有行政機關對涉案房屋作出違建或不合法的認定。

針對《申請再審案件釋明函》，張某某也向南京中院遞交了一份《釋明函回復》稱：訴訟期間，南京大學始終未當庭出示過涉案房屋權屬的原件，故此涉案房屋應屬違法建筑。

在采訪過程中，紅星新聞記者向方姓處長提出，能否出示漢口路42號房屋的產權證原件，以證明該房屋不是違法建筑。方姓處長回復稱：“辛苦您查一下，大學有多少房子有房產證。”記者詢問：“這句話的意思是否說明房子確實沒有房產證？”方姓處長表示：“希望可以先了解下高校的房產證辦理現狀。”

此外，方姓處長還表示：“42號原租戶長期租用我校房產，存在違規違約轉租，還拖欠租金。長期協商無果，只得通過訴訟途徑解決。二審判決早已生效，目前，他們提起的再審程序也已終結。他們應該想辦法執行判決。”

紅星新聞了解到，目前相關案件已進入執行程序，有被執行人員已經被法院限制高消費。

業內人士：高校“違建”有一定特殊性

紅星新聞記者注意到，高校出租“違建”，此前出現過先例。

2020年7月，華商報報道了西安電子科技大學的類似事件。根據該報道，西安電子科技大學門面房曾多次被認定違建未拆除，多次轉租，造成了租賃糾紛。

知名房地產專家、易居研究院研究總監嚴躍進表示，高校之所以出現違建項目，和高校本身的特殊性、高校歷史沿革、高校住房政策等有關系。

嚴躍進指出，就高校歷史沿革而言，一些高校的住房等物業在不同歷史時期建造，內部的高校管理制度也會發生變化，一些物業的產權歸屬也不清晰，這就造成了一些項目存在不清晰的地方。另外這也和高校住房政策等有關系，一些高校本身需要解決較多的師生住房等問題，進而可能造成了違建。

嚴躍進表示，至于說高校涉嫌出租“違建”，問題就更復雜。比如說從收入來源來說，此類項目也可能作為高校的一類重要固定資產進行管理。他建議對于此類特殊領域，房管部門和教育部門應該聯合起來，其處置的基本原則應考慮歷史和現實，從保護師生公共利益的角度進行，同時也要符合目前各地教育用地和教育政策的相關要求。