據現代快報報道   為讓孩子上名校，江蘇淮安楊女士提前一年買了學區房，等賣家孩子畢業，他們就可以順利用上學位。沒想到，賣家成某的孩子患病休學了，無法順利畢業。眼看孩子沒有好學校上了，楊女士心急如焚。11 月 22 日，現代快報記者從淮安市中院了解到，近日法院判決成某向楊女士支付違約金 403600 元。

△ 楊女士購買的學區房

賣家孩子因病休學，未能空出原有學位

2020 年 7 月 31 日，成某作為賣方與買方楊女士在某服務部居間介紹下簽訂一份《購房合同》，約定成某將一套 60 平方米的學區房轉讓給楊女士，價款 2018000 元，保證 2020 年 6 月 30 日前將該房屋交付買方。買賣雙方于 2020 年 9 月 1 日之前辦理轉移登記手續。成某承諾，子女正讀初二，會順利畢業，屆時空出的學位可以讓楊女士的孩子就讀名校。如與上述事實不符，賠償買方 20% 房價違約金。上述合同簽訂后，楊女士依約支付了購房款。

2020 年 6 月 20 日，成某將房屋交付于楊女士。2020 年 8 月，該房屋所有權變更登記至楊女士名下。可是，2021 年 9 月，成某的兒子因患病休學后轉入其他學校就讀。因成某的兒子未能按時畢業，致使楊女士兒子未能就讀該名校。

"2022 年 7 月，我收到學校電話，說孩子不能入學，因為學籍被占用，我這才知道賣家孩子沒有畢業。" 楊女士一家表示，他們多次找成某討要說法，一直到 2022 年 9 月初，成某還在保證會把孩子轉走，空出學位。到了 2022 年 9 月 12 日晚，成某再次電話表示，自己兒子已轉入其他學校，現在也無法讓楊女士的孩子入學了，等到第二年 9 月楊女士可用該學位。

楊女士一家向教育局反映了該情況，最終，教育局把孩子安排到了另一所普通學校就讀。

影響買家孩子入學名校，支付違約金

楊女士認為，現在不能就近入學，也增大了他們的生活負擔，遲入學也耽誤了孩子的課程，要求成某賠償違約金、精神損失費、學習補課費用、交通費、誤工費等，總計 557200 元。

一審法院認為，《購房合同》中載明成某保證在楊女士兒子上學時有學位，但其子因病休學致使該學位被繼續占用，楊女士購買房屋的最終目的無法實現，成某構成違約應當承擔違約責任。

楊女士的損失為其子未能就讀對應學區學校的損失，該損失難以直接通過金錢數額的方式予以確定，但購房合同中約定了賣方房屋與約定不符時，賠償買方 20% 房價的違約金即 403600 元，該約定的違約金標準過高，一審法院綜合考量出賣人的過錯程度、買房人子女未能就讀對應學區學校導致的心理落差等因素，酌定成某支付違約金 30 萬元。

二審法院認為，成某在明知其子休學的情況下，既未采取任何措施將其子所占學位按照合同約定及時遷出，也未將其子休學及時告知楊女士，怠于履行及時告知義務，二人的行為已然違反合同約定的學位保證義務，構成違約。

對于合同約定的違約金數額，是雙方真實意思表示，并不違反法律規定，不存在過高情形，且成某在知曉其兒子休學占用學位的情況下仍繼續占用學位，后期雖數次承諾在正式開學之前將孩子轉學以空出學位并讓買房人楊女士等待，但并未實際兌現導致楊女士子女無法正常入學就讀，成某具有主觀惡意，而楊女士并不存在任何過錯，故違約金不應調整。

二審改判成某向楊女士支付違約金 403600 元，駁回楊女士其他訴訟請求。

法官說法：數次承諾不兌現，具有主觀惡意

法官表示，買受人花重金購置的學區房，最終卻無法使用學位入學，對于一個家庭以及子女的未來必然會產生一系列無法預料的損失與影響。在本案中，正是由于案涉房屋所涉學校學位重要性的考量，雙方才會在合同中對于出賣人負有的學位保證義務以及違約責任作出了特別約定，因出賣方無法履行學位保證義務時，應向買受人支付 20% 的違約金。

本案楊女士的孩子未能就讀對應學區學校的損失，難以直接通過金錢數額的方式予以確定，但雙方合同對于違約金的計算標準有明確約定。

對于違約金是否調整，二審根據查明的事實認為，成某的子女因病休學致使該學位被繼續占用屬于不可抗力，但在其明知買受人高價購買該房屋的目的系為子女上學的情形下，仍然數次承諾在正式開學之前將孩子轉學以空出學位并讓楊女士等待，事實上成某并未兌現承諾，導致買受人楊女士子女無法如期入學就讀，其行為具有主觀惡意，在訴訟中主張調減違約金，不予支持。

通訊員 于曉萍 現代快報 + 記者 李子璇