據九派新聞報道  “我是名牌大學，排名前十的，退休副教授。”王樺(化名)對鏡頭介紹著自己的身份。

“知識方面應該沒問題，咱們應尊重法律守法。”鏡頭背后的記者答道。

日前，上述對話發生在一檔法治報道節目中，內容為《大學教師非法購買農村宅基地，法官破門強制執行》。

事情要從2007年年說起，李越（化名）在北京市房山區田各莊村有一處祖宅，其當年以8萬元將祖宅賣給了大學老師王樺。2018年，李越打算把祖宅買回來，對方不同意，李便向法院提起訴訟。

九派新聞獲取到該案相關裁判文書。2019年，法院審理并判決，雙方簽訂的《房屋買賣協議書》無效。

法院認為，王樺并非該案涉及房屋所在村的集體經濟組織成員，不應享有該村宅基地的使用權。其作為城市居民，不得購買農村宅基地上房屋。

5年間，其不認可判決，多次提起上訴，各級法院先后做出17份判決，但其全都不認可，不履行判決。最終，法官破門強制執行，對房屋進行騰退。

時隔16年，位于北京市房山區的祖宅又回到李越手中。九派新聞聯系到李越，但被拒絕接受采訪。

被執行時，被執行人辯解。電視臺報道截圖/法治進行時

【1】8萬元售賣北京農村宅基地，11年后欲買回

據《法治進行時》，李越接受采訪時稱，賣房是因當年父親患癌，經濟困難。“她來田各莊村買房，一說，一拍即合。”

王樺回憶道，當時李越問她，“街面上的平房要不要？”她說去看下。結果，一看就看中了。

“這四間房按6萬，邊上的小房是兩萬塊錢。一共8萬元。”李越站在院子中間，指著周圍的平房介紹。

判決書顯示，2007年8月8日，李越與王樺簽訂了《房屋買賣協議書》，北京市房山區人民政府城關街道辦事處某村村民委員會加蓋了印章，該村委會收取了王樺3000元。

該協議書約定，王樺購買李越的上述宅院內房屋4間，支付價款6萬元，當日支付房價款和其他款項共計8萬元，后即開始在上述宅院內居住。

協議簽訂11年后。李越稱，母親對老房有情結，住樓房別扭，“就把房子弄回來得了。”他談到，當時條件稍微好點，便跟王樺協商，但她一直不同意。

另一邊，王樺接到電話，聽他說想把房子買回去。“我在這安居樂業這么多年了，住的挺好，為什么要別人打擾我呢？”她說。

雙方協商不成，李越便向法院提起訴訟。其訴求為確認雙方簽訂的《房屋買賣協議書》無效。

王樺不同意對方的訴訟請求。其辯稱，“我購買房屋并居住已經12年，對方的起訴已經超過訴訟時效。李同樣是居民，法律并不禁止居民將房屋出售給居民，而且房屋買賣經過當地村民委員會認可，并交納了3000元房屋管理費。”

其還稱，“國務院的相關文件規定，農民的住宅不得向城市居民出售，我的住宅不是農民出售給我的，我是根據物權法規定購買的房屋。”

【2】法院判決合同無效，賠償等問題可另行解決

2019年，法院審理后判決，李越和王樺簽訂的農村房屋買賣合同無效。

法院認為，違反法律、行政法規的強制性規定的合同應屬無效。

判決提到，農村房屋的買賣必然涉及對該房屋所在宅基地使用權的處分，而宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定身份關系相聯系。李越、王樺之間的房屋買賣協議必然涉及宅基地的買賣，王樺并非本案涉及房屋所在村的集體經濟組織成員，不應享有該村宅基地的使用權。

王樺作為城市居民不得購買農村宅基地上房屋，沒有購買資質，其答辯意見沒有法律依據，法院不予采信。

依據《中華人民共和國合同法》第五十二條之規定，法院判決確認李越與王樺于2007年8月8日簽訂的《房屋買賣協議書》無效。

北京市房山區法院執行局崔法官接受采訪時表示，第一份判決書判的是房屋買賣合同無效。第二份判決書判的是返還并騰退宅基地及房屋。

對此判決，王樺不服且申請再審。

九派新聞在裁判文書網上查詢到的另一份民事裁定書顯示，王樺稱自己購買房屋后，對房屋進行了裝修，增建了房屋，而該判決書無視損失賠償。

法院認為，結合王樺的居住情況，酌情對房屋的騰退時間予以確定，其間其自行做好證據保存。王樺的損失賠償等問題可另行解決。

2020年10月16日，法院駁回了她的再審申請。

《法治進行時》報道，王樺不認可判決，多次提起上訴，各級法院先后做出了17份判決，但她全都不認可，更不履行判決，導致這起案件久拖不決。

最終，法警翻墻進院，從里面打開了院墻大門，將王樺帶出院子，對房屋進行強制騰退。

節目中，北京市房山區法院執行局李副局長表示，“今天這個案子已依法強制執行完畢，已經將房屋騰退交給申請執行人。我們執行局也會不斷地加大執行力度，來充分地保障申請執行人的合法權益。”

圖源@法治進行時。

【3】農村宅基合同糾紛多因出賣方不誠信

九派新聞檢索發現，1987年實施的《中華人民共和國土地管理法》明確，非本村村民也可以申請宅基地。

但是，1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》刪除了關于城鎮非農業戶口居民使用集體土地建住宅的條款，規定“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。

1999年5月，國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。這是國家首次以紅頭文件的形式明確禁止城鎮居民購買宅基地上房屋。

國家法官學院教授胡云紅在一篇對“農村土地產權糾紛案例”的研究論文中分析了2006年至2021年間，中國宅基地上房屋買賣合同的7萬余份裁判文書。

其研究提到，宅基地上房屋買賣合同糾紛案件呈現幾大特點：訂立合同時間與訴訟時間跨距大。從合同訂立到起訴的時間跨度少則10年以上，多則25年以上；大多涉及征收拆遷利益。系爭房屋所在地一般都處于城鎮開發階段，涉及或將涉及房屋拆遷和征收補償問題；

矛盾糾紛多為出賣方不誠信行為引發。調研發現，90%以上主張宅基地上房屋買賣合同無效的訴訟原告為出賣方；并且，案件增速與城鎮開發速度成正比。

對于合同無效后果的處理，各地裁判也不盡相同。研究提到，有的法院雖然認定合同無效，但并未對返還等作出認定，采取回避態度，導致執行階段出現困難。有的法院則對返還和拆遷補償等費用的分配作出判決。

對于返還問題，實踐中，有的地區考慮出賣人因土地增值所獲利益以及房屋價值變動,由買受人返還房屋，出賣人向買受人賠償房屋重置成新價價（地上物價值）,作為對價返還，具體數額可委托評估機構評估。

宅基地上房屋買賣合同被確認無效的，一般情況下應當認定買賣雙方均有過錯。至于過錯之大小及如何賠償損失，特別是涉及拆遷利益的分配上，實踐中存在較大差異。

根據2019年最高人民法院發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》，“在確定合同不成立、無效或者被撤銷后財產返還或者折價補償范圍時，要根據誠實信用原則的要求，在當事人之間合理分配，不能使不誠信的當事人因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益”。

九派新聞記者 徐鳴